ובואו נדבר על מי שיש לו הלוואות קיימות וקשה לו לשלם אותן – רוב הסיכויים שהוא צריך עוד אחת.

מזדהים? אתם במקום הנכון.

אני לא מתכוונת להטיף לכם מוסר על התנהלות כלכלית לא נכונה שמכניסה אותך בכל פעם לבור עמוק יותר כי אני מניחה שאת זה אתה כבר יודע לבד. אבל אם אתה כבר קורא את מה שיש לי לכתוב לך, תעשה לי אבל בעיקר למשפחה שלך טובה – תיישם את מה שאני כותבת כאן ותשקיע מה שצריך כדי לסיים עם החרא הזה והריביות הדפוקות האלה שגומרות כל חודש.

ועכשיו לענייננו:

אם אי פעם עברת בשוק לקראת סוף היום וראית מחיר שונה של הסחורה לקראת סוף היום כי לבחור בבסטה כבר לא היה כוח וכבר זהו רק צריך להיפטר מהסחורה, זה בדיוק מה שקורה בעולם ההלוואות.

אבל כמו בכל תעשייה ישראלית – כשמגיע מישהו מספיק מטומטם (סליחה) וקונה כל מה שמוכרים לו, המחירים עולים. אני ראיתי צילומי מסך מאפליקציה של בנק עם מספר של ריבית שלא מבייש שוק מסוג אחר, בצבע אפור, שממש אף אחד מאיתנו לא היו רוצה להגיע למצב כזה.

פקיד בבנק צריך למכור הלוואות. הוא צריך להוכיח לבוס שלו שהוא עומד ביעדים שלו. נקודה של מינוף לחץ נוספת שתוכל להיות עבורכם בהמשך הדרך היא להעביר את החשבון שלכם מבנק אחד לבנק אחר.

כן, אני יודעת שלא בא לכם לעזוב את שולה הבנקאית שלכם מכיתה ב׳, אבל באמת שלהיפרד מעוד 400 שקל בכל חודש על ריבית מגוחכת, אני לא הייתי מוכנה לשלם מחיר כזה בשביל להיות נחמדה לשולה.

ועוד גילוי מרעיש: חפשו מחוץ לבנק.

חברות האשראי. החסכונות הפנסיוניים שלכם. מועדוני צרכנות שנותנים הלוואות בתנאים מסובסדים. מקומות העבודה שלכם.

תטרחו לקרוא את האותיות הקטנות.

ובאמת שגם אם אתה גרוע ממש במספרים, לדעת ש4 יותר קטן מ6 אתה בוודאות יודע אם הגעת לקרוא את השורות האלו. אז בבקשה לבדוק את המספרים של הריביות לפני שמקבלים החלטה.

המהות היא להחזיר את השליטה לידיים שלך. אתה בוחר איזה הלוואה לקחת, איזה בנק לעזוב, עם איזה חברת אשראי לחתוך את הקשר.

אם אתה רוצה להעמיק בתחום ההלוואות, לחסוך את הרביות ולשים את ההפרש בחסכונות שישרתו אותך בהמשך, מזמינה אותך לקרוא על מהלוואת לחסכונות.

הפוסט נחנקים מהלוואות? כדאי שתקראו את זה – אין לי הלוואה למכור לכם. הופיע לראשונה ב-עמליה רם - יועצת משכתנאות.

רוב מציאות הנדל״ן, לא נרכשו כמציאת נדל״ן כשרכשו אותן.

הן נרכשו בתור ׳׳סתם דירות׳׳ בזמן הנכון והמציאות בישראל פשוט כל-כך העלתה את השווי שלהן שבדיעבד זה היה נחשב מחיר מציאה.

בהנחה ויש לכם את היכולת הכלכלית אל תהססו לקנות דירה במחיר השוק. אם הבית שווה שני מיליון שקלים ויש לכם איש מקצוע, במקרה הזה שמאי מקרקעין שמאשר שאכן הבית שווה את המיליונים המדוברים – אתם על הסייף סייד.

שמאי הוא העיניים של הבנק. הבנק דורש בעסקאות של דירות שהן לא דירות מקבלן ביקור של שמאי בנכס כדי אכן לוודא שהבית שווה את מה שהוא שווה. זאת אומרת הבנקים בישראל, גופים שמרוויחים 22 מיליארד שקל בשנה אחת נסמכים על הערכת שמאי, כנראה שגם לכם שווה לסמוך.

בואו נדבר על דירות קבלן יד ראשונה

קבלנים שכרגע מפרסמים דירות הם קבלנים שהתחילו את התהליך של היתרי הבניה, של  הליווי הפיננסי שלהם כקבלנים עוד הרבה לפני שפרצה המלחמה הארורה.

אותם קבלנים נקלעו למצב שהם צריכים למכור את הדירות שלהם ולכן יש הטבות מדהימות שחוסכות לכם מאות אלפי שקלים כמו פטור ממדד תשומות הבנייה, אבל העיקרי והכי חשוב שבינהם זה פריסת תשלומים אטרקטיבית.

מה הכוונה?

הנפוץ ביותר הוא פריסת 20-80. כלומר, אתה כקונה עתידי תביא עשרים אחוז הון עצמי, ואת ההפרש, את ה80 אחוז עוד כמה שנים כשהבית יהיה מוכן.

אממה…

יש גם קבלנים שיסכימו שתביאו רק עשרה אחוז הון עצמי כעת ואת ההפרש בהמשך.

מדובר בחלון הזדמנויות אמיתי להיכנס לעסקה עם יחסית מעט הון כרגע, אבל תזרים עתידי שכן מאפשר לכם גמישות בהמשך.

אגב, סקופ נוסף שאני חושבת שלא בטוח שגם יועצי משכנתאות נוספים מכירים: חלק מהבנקים יסכימו לתת לכם גם משכנתא של 75% אחוז אחרי תשלום של עשרה אחוז הון עצמי בלבד.

חשוב לי להגיד כאן משהו בנימה אישית: אני מדברת מתוך הניסיון שלי בלבד גם מהצד של הקונים וגם מהצד של הקבלנים. אני לא ממליצה לחתום על שום התחייבות ללא אישורים כתובים ביד וליווי של איש מקצוע.

המציאה עצמה מעבר למשא ומתן שאכתוב עליו בנפרד בהמשך, היא גם מתי מעבירים כל סכום כסף בהתאם ליכולת הכלכלית שלכם.

הפוסט איפה מוצאים את המציאות נדל״ן האלה שכולם מדברים עליהם? הופיע לראשונה ב-עמליה רם - יועצת משכתנאות.

אז איך בכל זאת מתחילים את מסע הדירה?

היידה.

שלב ראשון-  הון עצמי

זה כאילו המובן מאליו, אבל יש רב הנסתר על הגלוי ממה שראיתי בשנים האחרונות לאיך ישראלים רואים את ההון העצמי שיש להם.

מה יש לכם בעובר ושב, מה הצלחתם לחסוך, או מה תקבלו מתנה מאימא – זה ברור לכם ולשם כך לא צריך אותי.

בואו נעשה את זה מסודר.

ש: כמה הון עצמי צריך במדויק?

ת: 25% אחוז משווי הנכס. כלומר אם הבית שווה שני מיליון, עלינו להביא מהבית כחצי מיליון שקלים. את ההפרש נקבל מהבנק.

ש: יש אפשרות לקבל את ההשלמה הזו ממקום אחר?

ת: כן, אבל לפני שתחתמו ותתחייבו צריך לאשר את זה מראש. יש גופים חוץ בנקאיים, וגופים שמשלבים בנקים וחוץ בנקים עד לרמה של 85% מימון.

ש: זה לא יקר?

ת:  זה לפעמים יקר ולפעמים יותר זול ממה שתקבלו בבנק. לרובינו יש קופות, פנסיה, מכשירים פיננסים כאלה ואחרים שאפשר להשתמש בהם ולמנף אותם בצורה חכמה על מנת להגדיל את ההון העצמי.

יש לכם הון עצמי נוסף שאפילו לא ידעתם עליו.

פשוט לא לימדו אתכם לחפש ולבדוק. רק המחשה קטנה, למשרתי קבע למשל יש הלוואות בריביות אטרקטיביות שיכולות לשמש אותן לכל מטרה, ובמקרה ה׳׳כל מטרה׳׳ שלנו, זה להגדיל את ההון העצמי.

אם אתה רוצה להעמיק בנושא ההון העצמי ולדעת בדיוק את השווי שלך, אני מציעה קורס דיגיטלי מקיף בנושא שייקח את כל חוסר הוודאות והשמועות סביב הנושא של כמה כסף צריך ויגלה לכם את סודות ההון העצמי.

הפוסט כמה כסף צריך כדי לקנות בישראל דירה? הופיע לראשונה ב-עמליה רם - יועצת משכתנאות.

אה כן. ולגבי החשש הלאומי לגור בישובים סמוכי גדר בצפון ובדרום אני לא מעיזה לדבר.
מרגישה שחווינו טראומה לאומית כאנשים, והייתי רוצה לקוות בלב שלם שנחזור ליישב את
כל המקומות הללו עם נוף למגרש החנייה הגדול בעולם. או לונה פארק? רשמו לי בתגובות.

ובכן, עמליה, הבנתי. מה את רוצה שאעשה?
קודם כל, אם אתה עוקב מספיק ותיק אתה יודע כמה אני מטיפה גדולה לחיסכון וכן הלאה,
אבל גם עלייך להבין, כי ככל הנראה, קצב החיסכון שלך לא יתאים את עצמו לקצב עליית
מחירי הנדל״ן. ולכן – ההחזקה בנכס (כמובן לאחר כל הבדיקות המתאימות וכן הלאה)

מאפשרת להגדיל את ההון ולשמור על הערך שלו, בטח עם עליית המחירים המטורפת שיש
לנו פה בארץ גם בלי קשר לתחום הנדל״ן.

בסדר, בסדר.
מה לעשות בעודנו מדברים כדי לקחת את הצעד המיוחל של רכישת נכס?
קודם כל, חשוב להבין. אף אחד לא יפרסם נכס ׳במחיר מציאה׳ סתם ככה. בקטע של וואו זו
מציאה בואו מלא אנשים יקפצו. אנשים מבינים שהם מוכרים את הדירה שלהם פעם אחת,
וכל קפיצה מעל הפופיק במחיר יכולה להיות אחלה של ׳׳שיטת מצליח׳׳ לגרד עוד סכום של
כמה עשרות ולפעמים אפילו מאות אלפי שקלים.

עליכם להבין בדיוק מה הסיבה שהמוכר רוצה כעת למכור את הבית שלו. האם באמת יש עוד
קונים שהיו פה ממש אתמול והציעו מחיר יותר גבוה מזה שאתם הצעתם? האם הרישום של
הבית תואם להסבר המרשים בעל פה של בעל הנכס? האם המוכר לחוץ בזמן בגלל רשויות
המס? ובקיצור – לא חסר. צריכה להיעשות פה עבודת עומק. העבודה הזו תאפשר לכם
לנהל משא ומתן איכותי ולהשיג את מחיר המציאה.

אם אהבתם את התוכן, אשמח שתשתפו אותו עם חברים דרך לחיצה על הלינק.

הפוסט הנדל״ן בישראל – היום שאחרי, וכיצד נכון לפעול ביום שתוך כדי. הופיע לראשונה ב-עמליה רם - יועצת משכתנאות.

אני מזמינה כל אחד ואחת מכם לבדוק את המידע ברשות המיסים.

ומה האינטרס שלי?
קודם כל, האינטרס שלי אישית כעמליה שהמחירים ירדו. למה? יהיה הרבה יותר קל לאשר
אנשים למשכנתא במחיר נכסים נמוך. אנשים יצטרכו פחות הון עצמי. אז מה גורם לי בכל
זאת לצאת עם תוכן כזה? אני מתכוונת להיות מי שלא היה לי ב2017 שידרבן אותי לעשות
את המחשבה הזו.
אתם מכירים אדם שקנה דירה ב2017 ובגלל ירידת מחירי הדירות הפסיד כסף ב2024?
תעשו את ההפרדה בין הפסיד, להרוויח פחות. שלא לדבר על יתרונות המיסוי שיש לרכישת
דירה ראשונה בארץ.
זה ממש לא – תקנו דירה בכל מחיר. זה גם תעשו בדיקות על הבית שאתם קונים. תיזהרו
משרלטנים ורמאויות. תנהלו משא ומתן אמיתי ואיכותי על הבית שאתם רוצים. תשלמו כמה
שפחות ריביות לבנק.
ואל תשכחו, לשים עוקב בקישורים שבתחתית העמוד ולשלוח לחברים.

הפוסט הזמן לקנות דירה הולך ואוזל הופיע לראשונה ב-עמליה רם - יועצת משכתנאות.

מי שמגיע לפיתרון שלה מוצא את עצמו מרוויח ברוב המקרים גם לא מעט.

והנוסחה היא סופר פשוטה. אז יאללה – בואו נתחיל.

ראשית, חשוב להבין שהון עצמי זה משהו שניתן לרכוש.

צריך לעשות את הדברים בצורה חכמה וכנראה שאם תלכו לבנק ותגידו להם ״לקחתי הלוואות של חצי מיליון שקל לפני רבע שעה, איפה חותמים פה על משכנתא?״ יגלגלו אתכם מכל המדרגות.

ובכל זאת.

כמשפחה שחיה בישראל יש לנו תמיד לא מעט הוצאות. גנים יקרים בשנים הראשונות, תשלומים נגררים בכרטיס אשראי ומה לא.

יש פה עניין תפיסתי מהותי שחייב להשתנות אצל לא מעט מהאנשים שאני פוגשת והוא להבין שהתחייבויות אנחנו משלמים, ולכן כדאי ליצור לעצמנו התחייבויות בריאות לאורך זמן שנתייחס אליהם כהוצאה קבועה. כמו למשל: הוראת קבע למכשיר השקעה של אחד הילדים, הפרשה לקופות של עצמנו וכן הלאה.

כשאנחנו רוצים לקנות נכס למגורים. עלינו להסתכל על מחיר הנכס ולהביא מהבית 25% הון עצמי.

נשמע קשוח, אבל עד סוף הכתבה תבינו בדיוק מי נגד מי.

בהנחה והיה לנו את ההון העצמי הזה, הבנק היה מאפשר לדירתנו הראשונה והיחידה לקחת 75% מימון (על פי מגבלות רגולטוריות של בנק ישראל).

ישנם גופים חוץ מבנקאיים שמאפשרים לנו לקחת עד עשרה אחוזים נוספים משויי הנכס לטובת הרכישה והם נרשמים בדרגה שנייה על הנכס.

נכון, זה בדר״כ יקר יותר, אבל לא בהרכח הופך את הדברים ללא משתלם. הסיבה היא שגם מחירי השכירויות מאוד יקרים מעבר לריבית עצמה ולפעמים עם הסכום החודשי שיוצא לכם מהכיס נשאר זהה, ובאחד נשאר לכם כנס כעבור איקס זמן ובשני אתם נשארים ללא כלום, שווה לחשוב על הדברים האלה פרטנית למקרה שלכם ולהחליט מה נכון עבורכם.

בחזרה להלוואות רגילות.

כשהבנק יאשר לכם את אותם 75 אחוז מיוחלים לנכס, הוא יאפשר לכם אותם בתנאי שיש לכם מספיק הכנסות מדי חודש.

למה הכוונה? זוג למשל קונה דירה ב2 מיליון שקלים, חסך חצי מיליון, אבל מרוויח רק 10,000₪ נטו בחודש, אי אפשר להעמיס עליו משכנתא של 7,000₪ כי הם לא ישרדו כלכלית.

אם ניקח זוג אחר על אותה עסקה בדיוק שמרוויח 30 אש״ח נטו מדי חודש ומבקש משכנתא של מיליון וחצי שקלים. התמונה נראת אחרת לגמרי. הרי גם אם יהיו לזוג הזה הלוואות בסך של 2,000 שקלים מדי חודש (שיוצגו לבנק בצורה חכמה וייתקלו בתזמון המתאים הנכון) אין שום בעיה לאשר להם התחייבות של משכנתא.

לכן, עליכם להבין שזה לא עניין של מי שהצליח כי קיבל ירושה, זכה בלוטו או חי כמו כלב שחוסך את כל המשכורת שלו. זה עניין של תכנון מהותי של מספרים, ולמעלה מכל זה – מציאת עסקה חכמה.

בהצלחה!

הפוסט השכירות יקרה כמו משכנתא ואין מספיק הון עצמי. מה עושים? הופיע לראשונה ב-עמליה רם - יועצת משכתנאות.

במקרה המתקדם אולי דיברת עם כמה מתווכים, אבל גם זה לא נתן לך יותר מידי תקווה.

אז מה עושים בכל זאת?

קודם כל, עלייך להבין שאנשים מפרסמים דירות במחיר הכי גבוה שהם יכולים לאותה תקופה כי.. אנחנו ישראלים ויש מצב גדול שנמצא מישהו שיהיה מוכן לקנות קרוב למחיר או אפילו במחיר עצמו.

תחשבו על זה: לא צריך יותר מאדם אחד כדי לעשות עסקה מדהימה ולהרוויח סכום לא מבוטל של כסף (וברוב המקרים, גם עם מיסים מגוחכים יד כדי לא קיימים).

אז איפה בכל זאת העניין..

אנשים מפרסמים בית למכירה לפעמים מתוך שיעמום. בואו נראה כמה כסף יצליחו לתת לי.

כאלה אנשים אתם באמת לא רוצים ומבינים שאי אפשר לעשות איתם עסקים.

קיימות עסקאות בשוק שמתפרסמות (גם אם במחירים לא בתקציב שלכם לצורך העניין) שהמוכר חייב למכור את הנכס.

למה?

התחייב לדירה אחרת ויחול עליו מס רכישה בגובה הבית החדש שלו שזה המון כסף, במקרה הטוב.

גירושין מכוערים על סך מינוי כונס נכסים, במקרה הפחות טוב.

יורשים שכבר רוצים כל אחד להמיר את הירושה לכסף, הבנתם את הקונספט.

המהות מאחורי כל המקרים האלו שציינתי לכם, הוא פשוט. אף אחד לא יפרסם מודעה ביד2 ויגיד- נוצר כורחמציאות ואף אחד לא רוצה לקנות את הנכס. אמכור לכם בכל מחיר רק לא לקבל קנס מרשות המיסים.

מדובר בעבודת שטח מעמיקה, קיפה, רצינית, שדורשת המון סלבנות ולנהל אומנות של משא ומתן.

ברגע שתצאו מהמסך ותלכו לראות בעלי דירה, מחכה לכם עולם מעניין מאוד.

מניסיון.

הפוסט איפה נמכר נדל״ן במחיר אטרקטיבי? הופיע לראשונה ב-עמליה רם - יועצת משכתנאות.

מהלוואות לחסכונות – עשה זאת בעצמך. אתה רוצה לקחת הלוואה, או לקחת בעבר אחת או כמה גרועות? מכאן תלמד לשפר אותן משמעותית.

ניתן למצוא עוד מידע בדף ״קורסים״ באתר

הפוסט קורסים דיגיטליים להתנהלות פיננסית: הופיע לראשונה ב-עמליה רם - יועצת משכתנאות.

ראשית חשוב לדעת. זה שזכית בפרויקט, יכול מאוד להיות שיחלפו כמה שנים עד שיקראו לך לבחירת דירה וחתימת חוזה בפועל. 

ביאסתי אותך?

יכול להיות שזה דווקא לטובה. אבל הנה בכל זאת כל מה שאתה צריך לדעת:

יזמנו אותך לכנס דיירים. לפני כן עלייך לבקש את החוברת של הפרויקט על מנת לדעת את המחיר למטר, ואילו דירות בפרויקט מוצעות לזוכים. סדר הבחירה מתבצע על פי המיקום של הזכייה בהגרלה.

הדברים מכאן יכולים להיות מעט שונים ומפתיעים לטובה: אנשים שזכו מבטלים את זכייתם בפרויקט, אנשים לפעמים אפילו לא מגיעים לכנס בחירת הדירות ולכן מי שזכה במקום נמוך יותר יכול  לעלות במיקום ולהישאר עם יותר אופציות של בחירה.

בכנס הדיירים יוצגו לכם הדירות ותוכלו לחתום  

איחוד הלוואות – אין סיבה להיחנק מתשלומי הלוואות גבוהים, בנוסף למשכנתא. אפשר לשים הכול במקום אחד ולהיות בראש שקט. מיועד לבעלי נכסים.

הפוסט זוכי מחיר למשתכן/ זוכי דירה בהנחה הופיע לראשונה ב-עמליה רם - יועצת משכתנאות.

מה עושים ומאיפה מתחילים?

ראשית, כדי לקבל משכנתא לטובת בנייה עצמית על השטח, צריך שיהיה לך היתר בניה (וכן, הוא חייב להיות בתוקף). ההיתר ניתן מהועדה לתכנון ובניה. 

איך עובד תהליך המימון מול הבנק? מתי תכל׳ס מקבלים כסף ואיך זה עובד? 

במסגרת התהליך שמאי מחויב להגיע לנכס. בתוך דוח השמאות קיימת התייחסות לשלבי הבניה. הבנק יעביר כל סכום של כסף, ישירות לחשבון הבנק שלכם, בהתאם לקצב התקדמות הבניה בפועל.

אין צורך בביקור שמאי בכל פעם, אלא רק באישור גמר שלב בנייה על ידי מהנדס הבניה. האישור חייב להתאים לשלבים שהשמאי ציין בדוח הראשון שלו לבנק.

עבודת יועצת המשכנתאות כאן היא להתאים את העברת הכספים להתחייבות שלכם לטובת הבניה. לקבל את התנאים הכי טובים ולדעת בכל פעם מאיזה חלק של המשכנתא להשתמש על מנת לאפשר לך נוחות תזרימית לאורך כל שלבי הבניה.

הפוסט משכנתא לבניה עצמית הופיע לראשונה ב-עמליה רם - יועצת משכתנאות.