"Cocina de regalo" e hipoteca a 5 años — por qué los incentivos de la promotora no abaratan de verdad
En el episodio en el que fui invitada del pódcast "¿Cómo lo lograste?" tocamos un punto que me molesta desde hace años: la diferencia entre un "incentivo" y un "descuento".
Cocina de regalo. Muebles. "Cinco años de hipoteca financiada por la promotora." Todo esto suena a que la promotora renuncia a algo. Pero en la mayoría de los casos es justo lo contrario: una forma elegante de mantener alto el precio de la vivienda sin que lo parezca. 🎯
Un descuento baja el número del contrato. Un incentivo añade algo a su alrededor y hace rodar su coste de vuelta hacia ti a través del precio.
Vamos a poner orden.
🎁 ¿Por qué la promotora prefiere dar una cocina antes que bajar el precio?
La razón está en la estadística, no en la generosidad.
El precio de la vivienda registrado en la operación entra en los datos oficiales de precios de la vivienda. Cuando una promotora baja el precio, no solo pierde con la vivienda concreta: arrastra hacia abajo el valor de todo el proyecto y los precios que puede pedir por el resto de las unidades. Una bajada de precio visible le sale mucho más cara que la cocina.
Por eso te da un producto que vale decenas de miles de séquels, pero mantiene alto el precio de la vivienda en la tabla. Por fuera parece flexibilidad. En los números, el precio no se mueve. 📊
Esto es exactamente de lo que hablamos en el episodio: los mecanismos que mantienen arriba los precios de la vivienda incluso cuando parece que "hay ofertas".
🔍 Incentivo frente a descuento — la diferencia que decide
Vamos a hacerlo sencillo:
- ✅ Un descuento real baja el número del contrato. Menos precio = menos impuesto de compra, menos capital propio necesario, menos hipoteca, menos intereses a lo largo de los años
- ❌ Un incentivo mantiene el precio alto y añade un producto. Pagas impuesto de compra, capital propio e intereses sobre ese mismo precio inflado, y recibes una cocina que quizá no habrías comprado por esa cantidad
Un incentivo de 60.000 séquels sobre una vivienda cuyo precio está inflado en 100.000 no es un incentivo. Es una mala operación con un envoltorio bonito.
🏦 "Hipoteca financiada por la promotora a 5 años" — el asterisco
Este es quizá el incentivo más importante de desglosar, porque suena a solución financiera y no a regalo.
La estructura: la promotora absorbe las cuotas, o parte de ellas, durante un periodo limitado. Cinco años, a veces hasta la entrega. A corto plazo de verdad alivia.
Pero haz la pregunta correcta: ¿qué pasa el día después? Después de ese periodo vuelves a una hipoteca completa, en las condiciones de mercado de entonces. Si tu plan se apoya en la cuota baja de los primeros años, puedes toparte con un salto importante justo cuando el incentivo termina.
Y un punto más: esa financiación no le sale gratis a la promotora, ni a ti tampoco. Su coste casi siempre está incluido en algún sitio, normalmente en el propio precio de la vivienda.
👀 Desgloso las promociones de las promotoras en números reales en mi canal de WhatsApp — puedes unirte aquí.
🧮 Entonces, ¿cómo compruebas si el "incentivo" vale la pena?
Tres pasos, y puedes hacerlos incluso antes de sentarte con la promotora:
- ¿Cuál es el precio sin el incentivo? Pide ver el precio neto de la vivienda, sin la cocina y sin la financiación. Ese es el número real
- ¿Cuánto vale el incentivo de verdad para ti? Una cocina vale dinero solo si la habrías comprado de todos modos. Si no, es dinero que no tenías previsto gastar
- Compara con operaciones reales de la zona. No con la lista de precios de la promotora, sino con los precios a los que se vendieron de verdad viviendas similares. Si el precio con los "incentivos" es notablemente más alto, pagaste el regalo por adelantado
Quien sabe cuál es su límite real de hipoteca y con cuánto capital propio parte, llega fuerte a la conversación con la promotora. He escrito sobre cuánto capital propio hace falta para una hipoteca. Y si lo que te ofrecen es precisamente una operación de 10% hoy y 90% en la entrega, lee primero: La operación 10/90 — oportunidad o trampa.
💬 Venga, hablemos
Antes de firmar una vivienda de una promotora con un "paquete de incentivos", vale la pena conocer el precio real detrás de la promoción. Desglosaremos juntos los incentivos en números, comprobaremos cuál es tu límite de hipoteca y sabremos si es una buena operación o un envoltorio bonito. Una llamada de contacto sin coste, sin compromiso.
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