Il piano di pagamento 10/90 in Israele — opportunità o trappola? (la guida onesta)

24 luglio 20267 min di lettura

Nell'episodio in cui sono stata ospite del podcast "Come ci sei riuscito?" abbiamo parlato di una cosa che viene venduta come un'offerta, ma si comporta come una scommessa: gli accordi 10/90.

L'idea sembra un sogno. 10% adesso, 90% alla consegna. Entri in un appartamento nuovo quasi senza soldi all'inizio. E proprio questa frase, "quasi senza soldi", è quella che dovrebbe farti accendere una spia. 🚨

Un piano 10/90 non elimina la necessità di capitale proprio e di un mutuo. La sposta solo di qualche anno in avanti — e scommette su ciò che accadrà nel frattempo. 🎯

Analizziamolo.

💡 Che cos'è davvero un piano 10/90?

La struttura è semplice: paghi al costruttore il 10% del prezzo dell'appartamento alla firma del contratto. Il resto, il 90%, lo paghi solo quando ricevi le chiavi, cosa che può avvenire tra due anni, tre, o anche più.

In quel periodo non accendi un mutuo, non paghi una rata mensile, e a volte continui ad abitare in affitto in parallelo. Sulla carta sembra entrare nel mercato immobiliare senza la barriera più grande — il capitale proprio.

Ma nota cosa succede qui: il costruttore ha spostato il grande pagamento in avanti. Non ci ha rinunciato. Il giorno della consegna devi comunque mettere insieme il 90% del prezzo dell'appartamento, la maggior parte tramite un mutuo. Tutte le domande che hai rimandato ti aspettano semplicemente alla fine.

⏳ Il lato che il costruttore non si affretta a spiegare

Il presupposto nascosto in ogni piano 10/90 è che tra qualche anno riuscirai a mettere insieme il 90%. Ed è proprio lì che le cose possono andare storte:

❌ Il mutuo non è garantito. Una pre-approvazione oggi non garantisce l'approvazione tra tre anni. Nel frattempo il tuo reddito può cambiare, la tua situazione lavorativa può vacillare e le condizioni delle banche possono variare
❌ I tassi si muovono. Se i tassi di mercato salgono entro la consegna, la rata mensile su cui contavi può schizzare, a volte proprio oltre ciò che il budget può reggere
❌ Il valore dell'appartamento può scendere. Se entro la consegna il prezzo dell'appartamento è sceso sotto il prezzo che hai fissato, la banca finanzierà una percentuale di un valore più basso — e dovrai coprire la differenza di tasca tua

Lo scenario più doloroso: arriva il giorno della consegna e non hai un mutuo approvato. Il 10% che hai già pagato è a rischio e sei in inadempienza contrattuale con il costruttore. Quasi nessuno presenta questo rischio al punto vendita.

🤔 Allora perché viene offerto?

Perché è un ottimo strumento di vendita per il costruttore, e a volte anche un accordo legittimo per te.

Dal lato del costruttore: il 10/90 gli permette di vendere appartamenti senza abbassare il prezzo ufficiale. Invece di scendere sul prezzo nella tabella, offrono "condizioni di pagamento comode". Il prezzo nelle statistiche resta alto, ed è proprio ciò di cui abbiamo parlato nell'episodio — come si tengono alti i prezzi delle case senza che si veda. 📊

Dal tuo lato: se hai davvero un percorso chiaro verso il capitale proprio entro la consegna, il 10/90 può funzionare. Per una coppia che vende un appartamento esistente entro quel periodo, per chi riceve aiuto dai genitori, o per chi risparmia a un ritmo stabile e noto — il tempo intermedio è una risorsa.

La differenza tra un'opportunità e una trappola non è l'accordo. Sei tu, e se hai davvero un piano per il prossimo 90%.

🧮 L'unica domanda che fa la differenza

Prima di firmare un 10/90, ti chiedo una cosa sola: fare un calcolo del mutuo come se lo accendessi oggi.

✅ Quanto capitale proprio avrai il giorno della consegna, davvero, non all'incirca?
✅ Qual è la rata mensile sul 90% del prezzo, anche se i tassi fossero un po' più alti di oggi?
✅ Il tuo reddito dovrebbe restare stabile, o c'è un cambiamento all'orizzonte?
✅ Cosa dice il contratto sullo scenario in cui il mutuo non viene concesso alla consegna?

Se i numeri tornano anche in uno scenario prudente — il 10/90 può essere una mossa intelligente che ti compra tempo. Se tornano solo supponendo che "andrà tutto bene entro allora" — non è pianificazione, è una scommessa sulla tua casa.

A luglio 2026, il tasso della Banca d'Israele è al 3,75% e il tasso prime al 5,25%. Un calcolo prudente parte dai numeri di oggi, non dalla speranza che scendano.

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🏗️ E il tuo potere contrattuale?

Un punto emerso con forza nei commenti all'episodio: le persone hanno scoperto di avere più potere davanti ai costruttori di quanto pensassero.

Un piano 10/90 è, in sostanza, il costruttore che ammette di essere disposto a essere flessibile sulle condizioni pur di vendere. E quando c'è una flessibilità, di solito ce ne sono altre. Invece di accettare l'"offerta" così com'è, vale la pena chiedere: cos'altro è aperto alla trattativa? Il prezzo? L'indicizzazione? Il capitolato?

Ma per condurre quella trattativa con sicurezza, devi conoscere i tuoi numeri reali. Chi sa quanto mutuo può davvero sostenere arriva al tavolo forte. Chi no, firma ciò che gli propongono.

È proprio qui che entro io. Prima di valutare il 10/90 di un costruttore specifico, vale la pena sapere qual è il tuo limite reale di mutuo e da quanto capitale proprio parti.

💬 Dai, parliamone

Hai ricevuto un'offerta 10/90 e non sei sicura se sia un'opportunità o una trappola? Non indovinare da sola. Insieme faremo il calcolo del mutuo preliminare, verificheremo da dove arriverà il capitale proprio il giorno della consegna, e sapremo se l'accordo torna anche in uno scenario prudente. Una chiamata conoscitiva senza costi, senza impegno.

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La mia porta è aperta 🌸 — Amalia

Domande che sento ogni settimana

Che cos'è esattamente un piano 10/90?

Un accordo in cui paghi al costruttore il 10% del prezzo dell'appartamento alla firma, e il resto, il 90%, solo quando ricevi le chiavi, tra qualche anno. Nel frattempo non accendi un mutuo e non fai rate. Sembra comprare casa quasi senza soldi, ed è proprio per questo che bisogna fermarsi e capire l'altro lato.

Perché il 10/90 è considerato rischioso?

Perché il presupposto nascosto è che riuscirai a mettere insieme il 90% del prezzo tra qualche anno. Se al momento della consegna non rispetti le condizioni del mutuo, se il tuo reddito è cambiato, se i tassi sono saliti o se il valore dell'appartamento è sceso sotto il prezzo che hai fissato, puoi ritrovarti senza approvazione del mutuo e con il 10% che hai già pagato a rischio.

Il 10/90 è la stessa cosa di avere poco capitale proprio?

Non esattamente. In un accordo normale ti serve capitale proprio reale il giorno dell'acquisto. Con il 10/90 rimandi quella domanda in avanti, ma non la elimini. Il giorno della consegna ti serviranno comunque capitale proprio e un mutuo approvato, esattamente come a tutti. L'unica domanda è se hai sfruttato il tempo intermedio per prepararti, o se hai solo rimandato il problema.

Allora, quando ha senso un piano 10/90?

Quando hai un percorso chiaro verso il capitale proprio entro la consegna, quando il tuo reddito è stabile, e quando hai fatto un calcolo del mutuo preliminare e non solo un sogno. Per una coppia che vende un immobile esistente o riceve aiuto dai genitori entro quel periodo, il 10/90 può funzionare bene. Per chi si affida solo a 'andrà tutto bene entro allora' — è una scommessa.

Cosa succede se non riesco a ottenere il mutuo alla consegna?

È proprio lo scenario da verificare prima di firmare, non dopo. L'esito dipende dal contratto con il costruttore, e in alcuni casi puoi perdere parte del 10% pagato o finire in inadempienza contrattuale. Per questo dico: prima di firmare un 10/90, fai un calcolo del mutuo come se lo accendessi oggi.