O plano de pagamento 10/90 em Israel — oportunidade ou armadilha? (o guia honesto)

24 de julho de 20267 min de leitura

No episódio em que fui convidada do podcast "Como você conseguiu?" falamos de uma coisa que é vendida como uma oferta, mas se comporta como uma aposta: os acordos 10/90.

A ideia parece um sonho. 10% agora, 90% na entrega. Você entra num imóvel novo quase sem dinheiro no início. E é justamente essa frase, "quase sem dinheiro", a que deveria acender um alerta em você. 🚨

Um plano 10/90 não elimina a necessidade de capital próprio e de um financiamento. Ele apenas a empurra alguns anos para a frente — e aposta no que acontecer nesse meio-tempo. 🎯

Vamos destrinchar isso.

💡 O que é, de fato, um plano 10/90?

A estrutura é simples: você paga à construtora 10% do preço do imóvel na assinatura do contrato. O restante, 90%, você paga só quando recebe as chaves, o que pode ser em dois anos, três, ou até mais.

Nesse período você não faz financiamento, não paga uma parcela mensal, e às vezes continua morando de aluguel em paralelo. No papel, parece entrar no mercado imobiliário sem a maior barreira — o capital próprio.

Mas repare no que acontece aqui: a construtora empurrou o grande pagamento para a frente. Ela não abriu mão dele. No dia da entrega você ainda precisa reunir 90% do preço do imóvel, a maior parte por meio de financiamento. Todas as perguntas que você adiou simplesmente esperam por você no fim.

⏳ O lado que a construtora não tem pressa em explicar

A suposição oculta em todo plano 10/90 é que daqui a alguns anos você conseguirá reunir os 90%. E é exatamente aí que as coisas podem dar errado:

❌ O financiamento não é garantido. Uma pré-aprovação hoje não garante a aprovação daqui a três anos. Até lá a sua renda pode mudar, a sua situação de emprego pode ficar instável e as condições dos bancos podem variar
❌ As taxas se movem. Se as taxas de mercado subirem até a entrega, a parcela mensal com que você contava pode disparar, às vezes bem além do que o orçamento aguenta
❌ O valor do imóvel pode cair. Se, até a entrega, o preço do imóvel caiu abaixo do preço que você fechou, o banco vai financiar uma porcentagem de um valor menor — e você terá que cobrir a diferença do próprio bolso

O cenário mais doloroso: chega o dia da entrega e você não tem um financiamento aprovado. Os 10% que você já pagou estão em jogo e você está em quebra de contrato com a construtora. Quase ninguém apresenta esse risco no balcão de vendas.

🤔 Então por que isso é oferecido?

Porque é uma excelente ferramenta de venda para a construtora, e às vezes também um acordo legítimo para você.

Do lado da construtora: o 10/90 permite vender imóveis sem baixar o preço oficial. Em vez de ceder no preço da tabela, oferecem "condições de pagamento cômodas". O preço nas estatísticas permanece alto, e é justamente disso que falamos no episódio — como se mantêm altos os preços dos imóveis sem que pareça isso. 📊

Do seu lado: se você realmente tem um caminho claro para o capital próprio até a entrega, o 10/90 pode funcionar. Para um casal que vende um imóvel existente dentro desse prazo, para quem recebe ajuda dos pais, ou para quem poupa num ritmo estável e conhecido — o tempo intermediário é um ativo.

A diferença entre uma oportunidade e uma armadilha não é o acordo. É você, e se realmente tem um plano para os próximos 90%.

🧮 A única pergunta que faz a diferença

Antes de assinar um 10/90, eu peço uma única coisa: fazer um cálculo de financiamento como se você fosse contratá-lo hoje.

✅ Quanto capital próprio você terá no dia da entrega, de verdade, não por alto?
✅ Qual é a parcela mensal sobre 90% do preço, mesmo que as taxas estejam um pouco mais altas do que hoje?
✅ A sua renda deve permanecer estável, ou há uma mudança no horizonte?
✅ O que o contrato diz sobre o cenário em que o financiamento não é concedido na entrega?

Se os números fecham mesmo num cenário conservador — o 10/90 pode ser uma jogada inteligente que compra tempo para você. Se só fecham supondo que "vai dar tudo certo até lá" — isso não é planejamento, é uma aposta na sua casa.

Em julho de 2026, a taxa do Banco de Israel está em 3,75% e a taxa prime em 5,25%. Um cálculo conservador parte dos números de hoje, não da esperança de que eles caiam.

👀 Publico atualizações sobre taxas, ofertas de construtoras e armadilhas comuns no meu canal de WhatsApp — dá para entrar aqui.

🏗️ E quanto ao seu poder de negociação?

Um ponto que surgiu com força nos comentários do episódio: as pessoas descobriram que têm mais poder diante das construtoras do que imaginavam.

Um plano 10/90 é, na essência, a construtora admitindo que está disposta a ser flexível nas condições para vender. E quando há uma flexibilidade, normalmente há outras. Em vez de aceitar a "oferta" como ela é, vale a pena perguntar: o que mais está aberto à negociação? O preço? A indexação? A especificação?

Mas para conduzir essa negociação com confiança, você precisa conhecer os seus números reais. Quem sabe quanto financiamento pode realmente assumir chega à mesa forte. Quem não sabe, assina o que lhe oferecem.

É exatamente aí que eu entro. Antes de considerar o 10/90 de uma construtora específica, vale a pena saber qual é o seu limite real de financiamento e de quanto capital próprio você parte.

💬 Vamos, bora conversar

Recebeu uma oferta 10/90 e não tem certeza se é uma oportunidade ou uma armadilha? Não adivinhe sozinha. Juntas vamos fazer o cálculo de financiamento prévio, verificar de onde virá o capital próprio no dia da entrega, e saber se o acordo fecha mesmo num cenário conservador. Uma conversa de apresentação sem custo, sem compromisso.

Quero uma conversa de apresentação com a Amalia ←

Minha porta está aberta 🌸 — Amalia

Perguntas que ouço toda semana

O que é exatamente um plano 10/90?

Um acordo em que você paga à construtora 10% do preço do imóvel na assinatura, e o restante, 90%, só quando recebe as chaves, daqui a alguns anos. Enquanto isso você não faz financiamento nem paga parcelas. Parece comprar um imóvel quase sem dinheiro, e é justamente por isso que é preciso parar e entender o outro lado.

Por que o 10/90 é considerado arriscado?

Porque a suposição oculta é que você conseguirá reunir 90% do preço daqui a alguns anos. Se, na entrega, você não cumprir as condições do financiamento, se a renda mudou, se as taxas subiram ou se o valor do imóvel caiu abaixo do preço que você fechou, você pode se encontrar sem aprovação do financiamento e com os 10% que já pagou em jogo.

O 10/90 é a mesma coisa que ter pouco capital próprio?

Não exatamente. Num acordo comum você precisa de capital próprio real no dia da compra. Com o 10/90 você adia essa pergunta para a frente, mas não a elimina. No dia da entrega você ainda vai precisar de capital próprio e de um financiamento aprovado, exatamente como todo mundo. A única pergunta é se você aproveitou o tempo intermediário para se preparar, ou se apenas adiou o problema.

Então, quando um plano 10/90 faz sentido?

Quando você tem um caminho claro para o capital próprio até a entrega, quando a sua renda é estável, e quando fez um cálculo de financiamento prévio e não apenas um sonho. Para um casal que vende um imóvel existente ou recebe ajuda dos pais dentro desse prazo, o 10/90 pode funcionar bem. Para quem se apoia só no 'vai dar tudo certo até lá' — é uma aposta.

O que acontece se eu não conseguir o financiamento na entrega?

É justamente o cenário que precisa ser verificado antes de assinar, não depois. O resultado depende do contrato com a construtora, e em alguns casos você pode perder parte dos 10% pagos ou cair em quebra de contrato. Por isso eu digo: antes de assinar um 10/90, faça um cálculo de financiamento como se fosse contratá-lo hoje.