כמה הון עצמי צריך למשכנתא? (והאמת שאף יועץ לא יגיד לכם)

לפני חודש ישבו מולי זוג 👫. שנה שנייה שכירות, 7,500 בחודש, חסכו בלחץ. הוא שאל אותי "כמה הון עצמי אנחנו צריכים?" הסתכלתי — 380 אלף בחשבון.

הדירה שהם רצו היתה 1.95 מיליון. 🏡

107 אלף שקלים לא יפרידו ביניכם לבין עסקה של מיליונים. 💪 השאלה היא איך, מתי, ומה התזמון לכל אחד מהכספים.

🎯 יאללה, נתחיל מהמספר שבאתם לחפש

• 🔑 דירה ראשונה / יחידה: הבנק מממן עד 75%. צריך 25% הון עצמי.
• 🔄 דירה חלופית (יש לכם דירה ומוכרים תוך שנתיים): עד 70%. 30% הון עצמי.
• 📈 דירה להשקעה (דירה נוספת שנשארת): עד 50%. 50% הון עצמי.

על דירה של 2 מיליון, 25% זה חצי מיליון. שלא תעגלו כלפי מטה בחשבון הראש (אני יודעת, גם אני הייתי מעדיפה מספר עגול 🙃).

זה החוק. זה מה שכותבים בכל אתר משכנתאות בעברית.

עכשיו בואו נדבר על מה שלא כותבים. 🤫

💡 25% זה מה שצריך לעסקה. לא בהכרח מה שצריך שיהיה לכם ביד.

הבנק לא הולך לממן יותר מ-75%. זה החוק, והוא לא משתנה.

אבל בין "כמה הון עצמי נכנס לעסקה" לבין "כמה כסף יש לכם ביד היום" יש פער גדול שרוב היועצים לא טורחים להסביר. יש חברות שיודעות להשלים לכם את ההון העצמי, עם הלוואה משלימת משכנתא שהבנק מודע לה ומאשר את העסקה ביחד איתה. התוצאה: אתם יכולים להיכנס לעסקה עם 15% הון עצמי נטו ביד בלבד, כל עוד יש לכם יכולת חודשית להחזיר גם את ההלוואה המשלימה.

ועם מחירי השכירות שטסים כלפי מעלה כל שנה — זה הולך ומתאפשר ליותר ויותר משפחות. מי שכבר משלם 8,500 בחודש על שכירות, לפעמים מגלה שההלוואה המשלימה עולה לו פחות ממה שהוא מוציא ממילא.

זה נושא שמגיע לו מאמר שלם בפני עצמו, ואני עובדת עליו. אם אתם רוצים לדעת ברגע שהוא עולה — הצטרפו לערוץ הוואטסאפ שלי 📱 ואני אעדכן שם ראשונה. עד אז זכרו את הכלל: אם יש לכם לפחות 15% ביד ואתם חושבים שאין לכם מספיק — בואו נדבר לפני שאתם מוותרים. יכול להיות שיש פה עסקה.

📋 מה נחשב הון עצמי. ומה לא.

הבנק לא סופר את "כל מה שיש לכם". הוא סופר כסף שהוא יכול לראות, לאמת, ולהיות בטוח שהוא שלכם.

✅ נכנס לחשבון:

• 💰 חסכונות בעו"ש ובפיקדונות
• 💎 קרן השתלמות נזילה (כזו שאפשר למשוך כבר)
• 🏦 קופות גמל נזילות
• 🎁 מתנה או תמיכה מההורים — השלמת הון עצמי לגיטימית לחלוטין
• 🏠 הון ממכירת נכס קיים
• 📊 ניירות ערך סחירים

❌ לא נכנס לחשבון:

• הלוואה רגילה שלקחתם (זה חוב, לא הון — הבנק רואה את ההפוך)
• קרן השתלמות שעוד לא בת 6 שנים — שווה לכם, אבל לא הון עצמי
• בונוס מובטח שעוד לא נכנס לחשבון
• תקבול מירושה עתידי (סבתא בת 119 👵? עדיין לא עוזר לנו למשכנתא)

👫 חזרה לזוג שלנו

380 אלף בחשבון. דירה של 1.95 מיליון. על הנייר חסרים 107 אלף.

ישבנו, עברנו שורה-שורה 🔍. לה יש קרן השתלמות נזילה של 50 אלף שלא חשבה עליה בכלל. אמא שלו מוכנה לתת 90 אלף כתמיכה — עם הניירת הנכונה זה נכנס לעסקה חלק. ביחד: 520 אלף.

אבל לא דחפתי הכל לעסקה. 490 לעסקה. 30 אלף נשארו בצד לרזרבת חירום. ✨ אישרו להם משכנתא. נכנסו לדירה.

זו לא הייתה העסקה שכל יועץ היה מציע להם. זו הייתה עסקה שלהם — בנויה על המצב האמיתי, לא על טבלה.

⚠️ מינימום חוקי ≠ מינימום חכם

אני חייבת להגיד משהו שאולי לא הייתם רוצים לשמוע 😬.

אם יש לכם בדיוק את המינימום החוקי ברגע החתימה — לא בטוח שזה הסכום הנכון להביא.

ראיתי זוגות שדחפו את ה-25% המדויקים לעסקה, חתמו, חצי שנה אחרי היה צריך להחליף דוד שמש 🚿 ולא היה מאיפה. משכנתא בריאה היא לא רק זו שהבנק מאשר — היא זו שלא מוחקת אתכם מהחיים.

הכלל שאני נותנת ללקוחות שלי: תביאו את המינימום שאתם צריכים להביא לעסקה, ותשאירו 3-6 חודשי הוצאות בכסף נזיל בצד 🛟, שאינו חלק מההון העצמי.

אם כדי לעמוד בזה צריך לחכות חצי שנה, לחפש דירה ב-100 אלף פחות, או לבקש מההורים עוד טיפה — עושים את זה. 30 שנה זה המון זמן כדי לחיות בלחץ.

💬 יאללה, בואו נדבר

אם הגעתם עד לכאן, אתם לא מחפשים עוד מאמר. אתם מחפשים תשובה למקרה הספציפי שלכם. טבלה לא תעשה את זה. אני כן.

אני רוצה שיחת היכרות עם עמליה ←

ואם אתם עדיין בשלב של "אני רק בודק/ת" 👀 — הצטרפו לערוץ הוואטסאפ שלי שבו אני מעדכנת בשינויי רגולציה, בתנודות הריבית, ובשאלות שלקוחות שואלים אותי כל שבוע.

הדלת פתוחה 🌸 — עמליה