מסמכים נדרשים למשכנתא — הרשימה המלאה

הבנק חייב לזהות כל לווה מול המסמך המקורי. ספח חתוך או מקופל חוזר אליכם ומעכב את התיק בימים.

איך משיגים: תעודה ביומטרית — לצלם את שני הצדדים. את הספח לפתוח לרווחה, בלי שום דבר מונח עליו.

בלי תעודת זהות ישראלית הזיהוי נעשה לפי הדרכון, ורוב הבנקים מבקשים שני מסמכים מזהים ולא אחד.

איך משיגים: דרכון בתוקף, ולצידו רישיון נהיגה או תעודה מזהה רשמית נוספת מהמדינה שבה אתם גרים.

יש לכם גם ת״ז ישראלית? צרפו גם אותה, עם ספח פתוח.

משם הבנק קורא את התזרים האמיתי שלכם: הכנסות שנכנסות, החזרים שיוצאים, החזרות והתנהלות במסגרת.

איך משיגים: באפליקציה או באתר הבנק: הפקת דוח → הדפסה → "שמירה כ-PDF". גם בלי מדפסת אפשר לשמור כקובץ. צילומי מסך לא מתקבלים.

מוכיח שהחשבון באמת שלכם — לשם ייכנס כסף המשכנתא וממנו יירד ההחזר החודשי.

איך משיגים: אישור ניהול חשבון מופק באפליקציית הבנק תוך דקה. לחלופין — צילום של צ׳ק מבוטל מאותו חשבון.

החוזה הוא העסקה עצמה — מה נמכר, במה כמה ובאיזה לוח תשלומים. הבנק בונה עליו את המימון ואת מועדי השחרור של הכסף.

הנכס הוא הביטחון של הבנק. הוא צריך לראות שהמוכרים באמת בעלי הזכויות, ומה כבר רשום על הנכס — משכנתא, הערות אזהרה או עיקולים.

איך משיגים: נסח טאבו מפיקים אונליין באתר רשם המקרקעין. נכס שאינו רשום בטאבו — אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת.

הבנק לא פותח תיק על עסקה שלא דווחה. האישור הוא גם מה שמראה לו שהעסקה אמיתית ומתקדמת כמו שצריך.

איך משיגים: מעורך הדין שמלווה אתכם בעסקה — הוא זה שמדווח למיסוי מקרקעין.

המכתב אומר כמה צריך לשלם כדי לסלק את המשכנתא של המוכרים ולשחרר את הנכס מהשעבוד — בלעדיו אי אפשר להעביר בעלות נקייה.

איך משיגים: המוכרים מזמינים אותו מהבנק שנתן להם את המשכנתא.

בקבלן הבנק ממן לפי לוח התשלומים שבחוזה, ולכן הוא רוצה את החוזה השלם — כולל הנספחים, ולא רק את העמודים הראשונים.

המפרט מגדיר מה בדיוק קניתם — שטח, צמודות ורמת גימור. השמאי והבנק עובדים לפיו.

איך משיגים: מצורף לחוזה הרכישה. אם לא — מבקשים מהקבלן.

השוברים מראים לבנק כמה כבר שולם ולאיזה חשבון — וזו ההוכחה להון העצמי שהוכנס לעסקה.

החוק מחייב את הקבלן להבטיח כל שקל שקיבל מכם. הערבות היא ההוכחה שהכסף ששילמתם מובטח, וגם הבנק לא משחרר כספים בלעדיה.

איך משיגים: מהקבלן, בדרך כלל מול כל שובר תשלום.

האישור הוא מה שמאפשר לכם בכלל להיות בתוכנית, והוא תקף לשנה בלבד. אישור שפג יכול לעכב את התיק ולפעמים אף לסכן את הזכייה.

איך משיגים: מהאזור האישי באתר משרד הבינוי והשיכון, או דרך החברה המנפיקה. שווה לבדוק את תאריך התפוגה לפני שמתחילים.

מוכיח שאתם הזוכים ומה תנאי הזכייה — ועל בסיסו הבנק בונה את העסקה, עוד לפני שיש חוזה.

איך משיגים: האישור שקיבלתם ממשרד הבינוי והשיכון — במייל או באזור האישי באתר התוכנית.

עדיין בשלב בחירת הדירה? מספיקה בינתיים הודעת הזכייה.

לפני שמדברים על בנייה, הבנק צריך לראות שהקרקע שעליה אתם בונים באמת שלכם — היא הביטחון שלו.

איך משיגים: נסח טאבו מרשם המקרקעין, או אישור זכויות מהוון מרשות מקרקעי ישראל.

בבנייה עצמית הבנק משחרר את הכסף לפי שלבי הבנייה, וההיתר הוא הבסיס ללוח השחרורים.

איך משיגים: מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה — בדרך כלל דרך האדריכל שלכם או אתר הרשות המקומית.

התוכניות מראות מה בדיוק ייבנה על המגרש. השמאי מעריך לפיהן את שווי הבית הגמור, ולפי זה נקבע גובה המשכנתא.

איך משיגים: מהאדריכל — הסט שאושר ונחתם בוועדה המקומית.

בבנייה עצמית לא קונים מוצר מוגמר אלא מממנים תהליך. האומדן הוא מה שאומר לבנק כמה כסף באמת צריך ומתי, וממנו נגזר לוח השחרורים.

איך משיגים: מהאדריכל או מהמהנדס שמלווה אתכם, לעיתים בתוספת הצעות מחיר מקבלנים.

הבנק רוצה לדעת מי בונה ובאילו תנאים. בבנייה בניהול עצמי מגישים את החוזים העיקריים במקום חוזה אחד.

הנכס הקיים הוא הביטחון של הבנק בעסקה הזאת. הוא צריך לראות מי הבעלים ומה כבר רשום על הנכס — משכנתא קיימת, הערות אזהרה או עיקולים.

איך משיגים: נסח טאבו מפיקים אונליין באתר רשם המקרקעין. נכס שאינו רשום בטאבו — אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת.

בהלוואה כנגד נכס קיים הבנק דורש שמאות לנכס עוד לפני פתיחת התיק. את זה מתאמים דרכנו — לא אתם.

כדי לדעת כמה מהשווי כבר תפוס וכמה אפשר להוציא מהנכס. במחזור זה גם הסכום שנסגר מול הבנק הקיים.

איך משיגים: מהבנק שנתן את המשכנתא — באפליקציה, בטלפון או בסניף.

בלי התמונה המלאה — יתרה, החזר חודשי וריבית בכל הלוואה — אי אפשר להראות לבנק שהאיחוד באמת משפר את מצבכם.

ההכנסה השוטפת שממנה נגזר ההחזר החודשי שהבנק יאשר לכם.

איך משיגים: PDF מהמעסיק או מהאזור האישי — לא צילום מסך.

התלוש מראה חודש אחד. טופס 106 מראה שנה שלמה — בונוסים, עמלות ושווי שימוש שהתלוש מחמיץ, וזה יכול להגדיל את ההכנסה המוכרת.

איך משיגים: מהמעסיק, או מהאזור האישי במערכת השכר.

תלושים של תקופת היעדרות מראים הכנסה נמוכה או אפס. המכתב מוכיח שחזרתם למשרה ובאיזה היקף, כדי שההכנסה תיספר במלואה.

איך משיגים: מהמעסיק — מכתב קצר עם תאריך החזרה, היקף המשרה והשכר.

השומה היא ההכנסה המאושרת על ידי רשות המסים — הבסיס שהבנק מחשב לפיו.

שומת מס מגיעה באיחור של שנה ויותר. לשנים שעוד אין להן שומה, הבנקים מקבלים אך ורק את הנוסח האחיד של לשכת רואי החשבון — מכתב חופשי של רו״ח יוחזר.

איך משיגים: מורידים את הקובץ ומעבירים אותו כמו שהוא לרו״ח שלכם. יש בו ארבע גרסאות, ורו״ח בוחר את המתאימה וממלא.

מראים מה קורה בעסק ממש עכשיו, בפער שבין השומה האחרונה להיום.

איך משיגים: מהנהלת החשבונות שלכם או מהאזור האישי באתר רשות המסים.

הדוחות שרואה החשבון ביקר הם התמונה הרשמית של החברה, ומהם הבנק גוזר את ההכנסה שמיוחסת לכם.

מראה איפה החברה עומדת עכשיו, אחרי הדוח המבוקר האחרון.

איך משיגים: מהנהלת החשבונות של החברה או מרואה החשבון.

ההכנסה האישית שלכם כפי שרשות המסים אישרה אותה, לצד נתוני החברה.

לבעלי שליטה הבנקים לעיתים דורשים נוסח ייעודי משלהם. נשלח לכם בדיוק את הטופס הנכון לבנק שאליו פונים, כדי שלא תעשו את זה פעמיים.

כשהחיים הפיננסיים מתנהלים בחו״ל, חשבון ישראלי לא מספר לבנק כלום. משם הוא קורא את התזרים האמיתי — מה נכנס, מה יוצא ואיך אתם מתנהלים.

איך משיגים: קובץ PDF שהופק מהבנק בחו״ל, לא צילום מסך. חלק מהבנקים מסתפקים ב-3 חודשים, אחרים מבקשים 6.

ההחזר החודשי נגזר מההכנסה, וגם הכנסה במטבע אחר ובמדינה אחרת צריכה להיות מוכחת במסמך רשמי. הבנק מחפש הכנסה קבועה ומסודרת — הכנסה שלא הוכחה פשוט לא נספרת.

• שכירים — 3 תלושי שכר אחרונים; יש בנקים שמבקשים עד 12, או אישור מעסיק
• עצמאים — שומות מס משנתיים האחרונות
• ארה״ב — טופס 1040 · בריטניה — P60 או P45 · צרפת — avis d'imposition לשנתיים

אין לכם היסטוריית אשראי בישראל, אז הבנק בודק את ההתנהלות הפיננסית שלכם דרך דוח האשראי של המדינה שבה אתם גרים — בדיוק כמו שהוא מסתכל על נתוני האשראי הישראליים.

• ארה״ב — Credit Report עם דירוג האשראי (Credit Score), מ-Experian, Equifax או TransUnion

1040 הוא הדוח השנתי שמוגש ל-IRS, ומתוכו הבנק קורא את ההכנסה המדווחת שלכם בארה״ב.

איך משיגים: עותק של הדוח כפי שהוגש — מרואה החשבון שמטפל בכם בארה״ב.

מסמך פיננסי בשפה זרה לא מתקבל כמו שהוא. הבנק צריך לדעת שמה שכתוב בו הוא באמת מה שמתורגם, ולכן דורש תרגום נוטריוני ולעיתים גם אימות אפוסטיל או קונסולרי.

כשרוב הנכסים וההתחייבויות שלכם מחוץ לישראל, הבנק לא רואה אותם בשום מקום. ההצהרה נותנת לו את התמונה המלאה — נדל״ן, השקעות והלוואות.

חלק מהשלבים דורשים נוכחות פיזית. ייפוי כוח מאפשר לנציג — בדרך כלל עורך הדין שלכם — לפעול מול הבנק במקומכם.

איך משיגים: נחתם מול נוטריון, ואם הוא נחתם בחו״ל — גם עם אימות קונסולרי או אפוסטיל.

כל החזר חודשי קיים נכנס לחישוב יכולת ההחזר ומקטין את המשכנתא שתאושר.

קצבה קבועה היא הכנסה לכל דבר בעיני הבנק ויכולה להגדיל את ההחזר המאושר.

הכנסה נוספת שמוכחת במסמך מצטרפת לחישוב — הכנסה שלא הוכחה פשוט לא קיימת.