גירושין ומשכנתא: מה עושים עם הדירה ועם ההלוואה

בתוך כל מה שעובר עליכם עכשיו, יש גם דירה ויש משכנתא. שתיהן רשומות על שניכם, ושתיהן לא מתחלקות לשניים בחתימה אחת.

אני לא עורכת דין, ואת ההסכם עצמו בונים עם מי שמייצג אתכם. מה שאני כן יכולה לעשות זה להסביר את הצד של הבנק, כי שם רוב ההפתעות.

הבנק הוא לא צד להסכם הגירושין שלכם. מה שסיכמתם ביניכם לא מחייב אותו, עד שהוא מאשר. 🏦

כשמבינים את זה מוקדם, כותבים הסכם שאפשר באמת לבצע.

🧭 שלוש האפשרויות שעומדות בפניכם

1. מוכרים ומתחלקים. הדירה נמכרת, המשכנתא נסגרת מהתמורה, ואת מה שנשאר מחלקים לפי ההסכם. זו הדרך הנקייה ביותר מבחינת הבנק: ההלוואה נגמרת, ואף אחד לא נשאר קשור לשני. כשההלוואה נסגרת לפני הזמן, בודקים גם אם יש עמלת פירעון מוקדם.

2. אחד מכם קונה את החלק של השני. מי שנשאר בדירה משלם לצד השני את שווי החלק שלו, והמשכנתא עוברת להיות על שמו בלבד. מתאים כשרוצים להשאיר יציבות, בעיקר לילדים, וכשההכנסה של מי שנשאר מאפשרת את זה.

3. משאירים את המצב לזמן מה. הדירה והמשכנתא נשארות משותפות לתקופה מוגדרת, למשל עד שהילדים מגיעים לגיל מסוים או עד שהשוק מתאים למכירה. זה אפשרי, אבל צריך לזכור: כל עוד שניכם רשומים כלווים, שניכם אחראים מול הבנק.

אין אפשרות נכונה לכולם. יש אפשרות שהמספרים שלכם מאפשרים, ויש כזו שלא.

✍️ מה נדרש כדי להסיר לווה מהמשכנתא?

זו הנקודה שהכי חשוב להבין. המשכנתא היא חוזה בין שניכם יחד לבין הבנק. כדי שאחד מכם ייצא ממנו, הבנק צריך להסכים. הסכם גירושין, גם כזה שקיבל תוקף של פסק דין, מסדיר את היחסים ביניכם. הוא לא משחרר אף אחד מההתחייבות לבנק.

בפועל, התהליך כולל בדרך כלל:

• ✅ פנייה לבנק עם ההסכם ובקשה להסיר לווה, או בקשה להלוואה חדשה על שם מי שנשאר.
• ✅ בדיקה מחדש של מי שנשאר, כאילו זו בקשה חדשה.
• ✅ עדכון הרישום של הזכויות בדירה ושל המשכנתא.
• ✅ עדכון ביטוח החיים והמבנה. על הביטוחים כתבתי במאמר על ביטוח משכנתא.

אם הבנק שלכם מסרב, זה לא סוף האפשרות. בנק אחר יכול לתת למי שנשאר הלוואה חדשה שסוגרת את הישנה.

🔍 איך הבנק בודק את מי שנשאר לבד?

עד עכשיו הבנק ראה שתי הכנסות. מעכשיו הוא רואה אחת, והוא שואל אם היא מספיקה לבדה.

הבדיקה המרכזית היא יחס ההחזר: כמה מההכנסה הפנויה הולך להחזר החודשי. בנק ישראל קובע תקרה של 50%, ובפועל הבנקים נוטים להחמיר יותר.

ושימו לב איך מחשבים ״הכנסה פנויה״: מההכנסה נטו מורידים התחייבויות קבועות, ובכלל זה הלוואות ארוכות ודמי מזונות שאתם משלמים.

מעבר לזה הבנק בודק את מה שהוא בודק תמיד: יציבות תעסוקתית, נתוני אשראי, והתנהלות החשבון. מי שנשאר לבד ורוצה להבין איך בנקים מסתכלים על לווה יחיד יכול לקרוא על זה במאמר על משכנתא ליחיד.

ההחזר לא מסתדר עם הכנסה אחת? לפעמים הפתרון הוא הארכת התקופה או שינוי התמהיל. ולפעמים המספרים אומרים שעדיף למכור. יותר טוב לגלות את זה לפני שחותמים.

💰 איך מממנים את רכישת החלק של הצד השני?

מי שנשאר בדירה צריך בעצם שני דברים: לקחת על עצמו את כל המשכנתא הקיימת, ולשלם לצד השני את חלקו. לרוב זה נעשה בהלוואה אחת חדשה, שמחליפה את הישנה.

כמה הבנק יכול לתת? לפי הוראות בנק ישראל, כשקונים חלק מדירה במסגרת הסכם גירושין, שיעור המימון מחושב ביחס לחלק שיהיה בבעלות הרוכש אחרי הרכישה, והוא כולל גם את המשכנתא הקיימת. כשזו הדירה היחידה של מי שנשאר, התקרה היא 75% משווי הדירה.

דוגמת חישוב, רק להמחשה:

• הדירה שווה 2,000,000 ש"ח, ויתרת המשכנתא 800,000 ש"ח.
• השווי הנקי הוא 1,200,000 ש"ח, כלומר 600,000 ש"ח לכל אחד.
• מי שנשאר צריך הלוואה של 1,400,000 ש"ח: 800,000 ש"ח למשכנתא הקיימת ועוד 600,000 ש"ח לתשלום לצד השני.
• זה 70% משווי הדירה. מבחינת שיעור המימון זה עובר. עכשיו נשאר לבדוק אם ההכנסה מחזיקה את ההחזר.

ברוב המקרים המבחן האמיתי הוא ההכנסה, לא שיעור המימון.

ומה לגבי מי שיוצא מהדירה? הסכום שהוא מקבל הופך להון העצמי שלו לדירה הבאה. כל עוד הוא רשום כלווה במשכנתא הישנה, הבנקים מביאים את ההחזר שלה בחשבון כשהוא מבקש הלוואה חדשה. זו עוד סיבה לסגור את עניין ההסרה עד הסוף, ולא להשאיר אותו פתוח.

רוצה לבדוק אם אוכל להשאיר את הדירה אצלי ←

🧾 ומה לגבי מיסים?

כמה נקודות כלליות, ואת הפרטים סוגרים עם עורך או עורכת הדין שמלווים את ההסכם.

חוק מיסוי מקרקעין קובע שהעברת זכויות בדירה בין בני זוג, שנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, לא נחשבת ״מכירה״. המשמעות היא שעל ההעברה הזו לא משלמים מס שבח ולא מס רכישה.

שני דברים שכדאי לזכור:

• ⚠️ ההקלה תלויה בכך שההעברה נעשית על פי פסק הדין. לכן חשוב שההעברה תהיה כתובה בהסכם שמקבל תוקף של פסק דין.
• ⚠️ המס לא נמחק, הוא נדחה. מי שקיבל את הדירה ״נכנס לנעליים״ של מי שהעביר: כשימכור אותה בעתיד, מועד הרכישה ושווי הרכישה יהיו המקוריים.

מכירה של הדירה לצד שלישי היא עסקה רגילה לכל דבר, עם כללי המס הרגילים.

📝 מה כדאי לברר לפני שחותמים על ההסכם?

הסכם שנכתב בלי לבדוק עם הבנק יכול להיתקע בדיוק ביום שבו צריך לבצע אותו. לפני החתימה, כדאי שיהיו לכם תשובות לשאלות האלה:

• ✅ מה היתרה המדויקת של המשכנתא, ובאילו מסלולים? דוח יתרות עדכני עונה על זה.
• ✅ האם מי שנשאר בדירה מקבל אישור עקרוני לבדו? מבקשים אותו לפני שמתחייבים, לא אחרי.
• ✅ מה שווי הדירה היום? שמאות, ולא הערכה מהבטן.
• ✅ מה קורה אם הבנק לא מאשר? כדאי שבהסכם יהיה מסלול חלופי, למשל מכירה בתוך פרק זמן מוגדר.
• ✅ אם משאירים את המצב לזמן מה: מי משלם את ההחזר, מה קורה אם תשלום לא יורד, ומתי זה נגמר. על ההשלכות של החזר שלא שולם כתבתי במאמר על פיגור בתשלומי משכנתא.
• ✅ האם יש הלוואות נוספות משותפות? גם אותן צריך לחלק, והן משפיעות על מה שכל אחד מכם יוכל לקבל בהמשך.

ומה לא:

• ❌ לא קובעים בהסכם ״המשכנתא תעבור על שם...״ בלי לבדוק שהבנק מוכן לזה.
• ❌ לא מסתמכים על ״נסתדר אחר כך״. אחר כך קשה יותר.

כשבודקים את המספרים קודם, ההסכם נשען על מה שאפשר לעשות, וכל אחד מכם יודע איפה הוא עומד ביום שאחרי. 🌿

💬 יאללה, בואו נדבר

אם אתם בתהליך פרידה, או רגע לפניו, ורוצים להבין מה אפשרי מבחינת המשכנתא לפני שסוגרים את ההסכם, זו בדיוק השיחה. היא מתאימה למי ששוקל להישאר בדירה, למי שיוצא ממנה ורוצה לדעת מה יוכל לקנות בהמשך, וגם לשניכם יחד. שיחת היכרות ללא עלות, בלי מחויבות.

אני רוצה לברר מה אפשרי במשכנתא שלנו ←

ואם אתם עדיין בשלב של לאסוף מידע 👀 — הצטרפו לערוץ הוואטסאפ שלי שבו אני מעדכנת בשינויי רגולציה, בתנודות הריבית, ובשאלות שלקוחות שואלים אותי כל שבוע.

הדלת פתוחה 🌸 — עמליה