עסקת 10/90 — הזדמנות או מלכודת? (המדריך הכן)

בפרק שהתארחתי בו בפודקאסט ״איך הצלחת?״ דיברנו על משהו שמוכר בתור מבצע, אבל מתנהג כמו הימור: עסקאות 10/90.

הרעיון נשמע כמו חלום. 10% היום, 90% במסירה. נכנסים לדירה חדשה כמעט בלי כסף בהתחלה. ובדיוק המשפט הזה, ״כמעט בלי כסף״, הוא זה שצריך להדליק לכם נורה. 🚨

עסקת 10/90 לא מבטלת את הצורך בהון עצמי ובמשכנתא. היא רק דוחה אותו כמה שנים קדימה — ומהמרת על מה שיקרה בינתיים. 🎯

בואו נפרק את זה.

💡 מה זו בעצם עסקת 10/90?

המבנה פשוט: משלמים לקבלן 10% ממחיר הדירה בחתימת החוזה. את היתרה, 90%, משלמים רק במסירת המפתח, שיכולה להיות בעוד שנתיים, שלוש ואפילו יותר.

בזמן הזה אתם לא לוקחים משכנתא, לא משלמים החזר חודשי, ולפעמים גם ממשיכים לגור בשכירות במקביל. על הנייר זה נראה כמו כניסה לשוק הנדל״ן בלי המחסום הכי גדול — ההון העצמי.

אבל שימו לב מה קורה כאן: הקבלן דחה את התשלום הגדול קדימה. הוא לא ויתר עליו. ביום המסירה אתם עדיין צריכים להשלים 90% ממחיר הדירה, ואת רובו דרך משכנתא. כל השאלות שדחיתם פשוט מחכות לכם בסוף.

⏳ הצד שהקבלן לא ממהר להסביר

ההנחה החבויה בכל עסקת 10/90 היא שבעוד כמה שנים תוכלו להשלים את ה-90%. וזה בדיוק המקום שבו הדברים יכולים להשתבש:

• ❌ המשכנתא לא מובטחת. אישור עקרוני היום לא מבטיח אישור בעוד שלוש שנים. עד אז ההכנסה שלכם יכולה להשתנות, מצב תעסוקתי יכול להתערער, ותנאי הבנקים יכולים להשתנות
• ❌ הריבית זזה. אם הריבית בשוק עולה עד המסירה, ההחזר החודשי שתכננתם עליו יכול לקפוץ, ולפעמים בול מעבר למה שהתקציב סוגר
• ❌ שווי הדירה יכול לרדת. אם עד המסירה מחיר הדירה ירד מתחת למחיר שסגרתם, הבנק יממן אחוז משווי נמוך יותר — ואתם תצטרכו להשלים את הפער מהכיס

התרחיש הכי כואב: הגיע יום המסירה, ואין לכם משכנתא מאושרת. ה-10% שכבר שילמתם על הכף, ואתם בהפרת חוזה מול הקבלן. את הסיכון הזה כמעט אף אחד לא מציג בעמדת המכירות.

🤔 אז למה בכלל מציעים את זה?

כי זה כלי מכירה מצוין לקבלן, ולפעמים גם עסקה לגיטימית עבורכם.

מהצד של הקבלן: 10/90 מאפשרת למכור דירות בלי להוריד את המחיר הרשמי. במקום להתפשר על המחיר בטבלה, מציעים ״תנאי תשלום נוחים״. המחיר בסטטיסטיקה נשאר גבוה, וזה בדיוק מה שדיברנו עליו בפרק — איך שומרים על מחירי דירות למעלה בלי שזה ייראה ככה. 📊

מהצד שלכם: אם באמת יש לכם מסלול ברור להון עצמי עד המסירה, 10/90 יכולה לעבוד. לזוג שמוכר דירה קיימת בטווח הזמן הזה, למי שמקבל סיוע מההורים, או למי שחוסך בקצב יציב וידוע — הזמן שבאמצע הוא נכס.

ההבדל בין הזדמנות למלכודת הוא לא העסקה. הוא אתם, והאם באמת יש לכם תוכנית ל-90% הבאים.

🧮 השאלה האחת שעושה את ההבדל

לפני שחותמים על 10/90, אני מבקשת דבר אחד: לעשות חישוב משכנתא כאילו הייתם לוקחים אותה היום.

• ✅ כמה הון עצמי יהיה לכם ביום המסירה, באמת, לא בערך?
• ✅ מה ההחזר החודשי על 90% מהמחיר, גם אם הריבית תהיה קצת גבוהה יותר מהיום?
• ✅ ההכנסה שלכם צפויה להישאר יציבה, או שיש שינוי באופק?
• ✅ מה כתוב בחוזה על התרחיש שבו לא מתקבלת משכנתא במסירה?

אם המספרים סוגרים גם בתרחיש שמרני — 10/90 יכולה להיות מהלך חכם שקונה לכם זמן. אם הם סוגרים רק בהנחה ש״יהיה בסדר עד אז״ — זה לא תכנון, זה הימור על הבית שלכם.

נכון ליולי 2026, ריבית בנק ישראל עומדת על 3.75% והפריים על 5.25%. חישוב שמרני מתחיל מהמספרים של היום, לא מהתקווה שהם ירדו.

👀 אני מעלה עדכונים על ריביות, מבצעי קבלנים ומלכודות נפוצות בערוץ הוואטסאפ שלי — אפשר להצטרף כאן.

🏗️ ומה עם כוח המיקוח שלכם?

נקודה שעלתה חזק בתגובות לפרק: אנשים גילו שיש להם יותר כוח מול קבלנים ממה שחשבו.

עסקת 10/90 היא בעצם הודאה של הקבלן שהוא מוכן לגמישות בתנאים כדי למכור. וברגע שיש גמישות אחת, לרוב יש עוד. במקום לקבל את ה״מבצע״ כמו שהוא, שווה לשאול: מה עוד פתוח למשא ומתן? מחיר? הצמדות? מפרט?

אבל כדי לנהל את המשא ומתן הזה בביטחון, אתם צריכים לדעת מה המספרים האמיתיים שלכם. מי שיודע כמה משכנתא הוא באמת יכול לקחת, מגיע לשולחן חזק. מי שלא, חותם על מה שמציעים לו.

זה בדיוק המקום שבו אני נכנסת. לפני שאתם שוקלים 10/90 של קבלן מסוים, שווה לדעת מה גבול המשכנתא האמיתי שלכם ומאיזה הון עצמי אתם יוצאים. כתבתי על זה כאן: כמה הון עצמי צריך למשכנתא.

💬 יאללה, בואו נדבר

קיבלתם הצעת 10/90 ולא בטוחים אם זו הזדמנות או מלכודת? אל תנחשו לבד. נעשה יחד את חישוב המשכנתא המקדים, נבדוק מאיפה יגיע ההון העצמי ביום המסירה, ונדע אם העסקה סוגרת גם בתרחיש שמרני. שיחת היכרות ללא עלות, בלי מחויבות.

אני רוצה שיחת היכרות עם עמליה ←

הדלת פתוחה 🌸 — עמליה