משפרי דיור: למכור קודם או לקנות קודם?

הדירה נהייתה קטנה. או רחוקה מדי מהעבודה. או שפשוט הגיע הזמן לחדר נוסף. 🏡

ואז מגיעה השאלה שכל משפרי הדיור נתקעים בה: מה עושים קודם, מוכרים או קונים?

אם מוכרים קודם, יודעים בדיוק כמה כסף יש, אבל עלולים להישאר בלי בית. אם קונים קודם, יש לאן לעבור, אבל צריך לממן דירה חדשה כשהכסף עדיין תקוע בישנה.

אין תשובה אחת שנכונה לכולם. יש כללים שכדאי להכיר לפני שמחליטים, אז בואו נעבור עליהם. 👇

🔑 מי נחשב משפר דיור, וכמה מימון מקבלים

"משפר דיור" הוא הכינוי המקובל למי שיש לו דירה אחת, קונה דירה אחרת, ומתחייב למכור את הקיימת. בשפה של בנק ישראל הדירה החדשה נקראת דירה חליפית.

ההגדרה הזו קובעת את אחוז המימון, כלומר איזה חלק ממחיר הדירה הבנק מוכן להלוות:

• 🔑 דירה יחידה: עד 75%
• 🔄 דירה חליפית: עד 70%
• 📈 דירה להשקעה: עד 50%

כלומר, משפרי דיור צריכים להביא לפחות 30% הון עצמי. ברוב המקרים ההון הזה נמצא בדירה הקיימת, וכאן בדיוק מתחילה שאלת התזמון.

כדי לקבל 70% צריך לחתום בבנק על התחייבות למכור את הדירה הקיימת בתוך התקופה שהחוק קובע. בלי ההתחייבות הזו, הדירה החדשה נחשבת דירה להשקעה, עם 50% מימון בלבד. על ההבדלים כתבתי במשכנתא לדירה להשקעה.

⏳ כמה זמן יש לכם למכור, ומה הקשר למס רכישה

מס רכישה הוא מס שמשלמים למדינה על קניית דירה. למי שקונה דירה יחידה יש מדרגות מוטבות, כולל פטור על החלק הראשון של המחיר. מי שקונה דירה נוספת משלם מהשקל הראשון, בשיעורים גבוהים בהרבה.

משפרי דיור נהנים מהמדרגות של דירה יחידה, בתנאי שהם מוכרים את הדירה הקיימת בזמן:

• ✅ ברכישה מיד שנייה: בתוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה. זה הכלל לרכישות מ-1 ביוני 2025.
• ✅ ברכישה מקבלן: בתוך 12 חודשים מהמועד שבו הדירה הייתה אמורה להימסר לפי החוזה.

אם קניתם בין יוני 2023 לסוף מאי 2025, חלה עליכם תקופה קצרה יותר של 18 חודשים. בדקו את התאריך בחוזה שלכם.

ומה קורה אם לא מוכרים בזמן? ❌ משלמים את ההפרש בין המס ששילמתם למס של דירה נוספת, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום העסקה. על דירה ממוצעת זה סכום כבד, ולכן את לוח הזמנים הזה לוקחים ברצינות.

את המדרגות עצמן אני לא כותבת כאן כי הן מתעדכנות. במחשבון עלויות הרכישה תראו כמה מס יוצא לכם בשני המצבים.

⚖️ למכור קודם או לקנות קודם

למכור קודם. היתרון הוא ודאות. אתם יודעים כמה קיבלתם, כמה נשאר אחרי סילוק המשכנתא, ובאיזה תקציב אתם מחפשים. אין לחץ למכור מהר, ואין סיכון לשלם על שתי דירות.

החיסרון: מרגע שחתמתם על מכירה, השעון מתקתק לכיוון ההפוך. צריך למצוא דירה לפני מועד הפינוי, או לעבור לשכירות ביניים, עם שתי הובלות ושכר דירה בדרך.

לקנות קודם. היתרון הוא שמחפשים בנחת, וקונים רק כשמוצאים דירה שבאמת מתאימה. עוברים פעם אחת, ישר לבית החדש.

החיסרון: צריך לממן את הרכישה לפני שהכסף מהדירה הקיימת הגיע. ואם המכירה מתעכבת, או נסגרת במחיר נמוך ממה שתכננתם, אתם סופגים את הפער.

ויש גם דרך ביניים: לחתום על מכירה עם מועד פינוי רחוק, ולהשתמש בזמן הזה כדי לחפש ולקנות. זה דורש קונה שמוכן לחכות, ולפעמים גמישות במחיר, אבל זה מקטין את הסיכון משני הכיוונים.

בכל מקרה, לפני שמחליטים כדאי לדעת שני מספרים: מה המחיר שדירות דומות לשלכם נמכרו בו בפועל באזור, ומה יתרת המשכנתא לסילוק היום. ההפרש ביניהם, פחות עלויות המכירה, הוא ההון העצמי האמיתי שלכם לעסקה הבאה.

כלל אצבע שאני נותנת: מי שההון העצמי שלו נמצא כמעט כולו בדירה הקיימת, לרוב עדיף לו למכור קודם, או לפחות לדעת בדיוק מה המחיר שאפשר לקבל עליה. מי שיש לו הון נזיל נוסף, או הכנסה שמחזיקה תקופת ביניים, יכול להרשות לעצמו לקנות קודם.

בואו נבדוק איזה סדר נכון לכם ←

🌉 הלוואת גישור: מה זה, ומתי היא מתאימה

הלוואת גישור היא הלוואה לתקופה קצרה, שנועדה לגשר על הפער בין הרגע שבו צריך לשלם על הדירה החדשה לרגע שבו מתקבל הכסף מהישנה.

ברוב המקרים משלמים במהלך התקופה רק את הריבית, ואת הקרן מחזירים בתשלום אחד כשהדירה הקיימת נמכרת.

מתי היא מתאימה? כשקניתם קודם, הדירה הקיימת כבר מוצעת למכירה או עומדת להימכר, וחסר לכם סכום מוגדר לתקופה מוגדרת.

כמה זה עולה? העיקרון פשוט: משלמים ריבית על הסכום, לפי מספר החודשים שהשתמשתם בו. דוגמת חישוב בלבד, בריבית שבחרתי לצורך ההמחשה: גישור של 500,000 ₪ בריבית שנתית של 6% יוצא כ-2,500 ₪ בחודש. שמונה חודשים של גישור הם כ-20,000 ₪. הריבית בפועל תלויה בבנק, בתקופה ובכם.

המשמעות: כל חודש שהמכירה מתעכבת עולה כסף. לכן לא לוקחים גישור על סמך "בטח נמכור מהר", אלא על סמך מחיר ריאלי ולוח זמנים שמרני.

🚚 גרירת משכנתא: לקחת את ההלוואה איתכם

גרירת משכנתא היא העברה של המשכנתא הקיימת מהדירה הישנה לדירה החדשה. ההלוואה ממשיכה באותם תנאים, אותה ריבית ואותה יתרת תקופה. מה שמשתנה הוא הנכס שמשועבד לבנק.

מתי זה משתלם? כשהריביות במשכנתא הקיימת שלכם נמוכות מהריביות שמציעים היום. במצב כזה, לסלק את ההלוואה הישנה ולקחת חדשה פירושו לוותר על תנאים טובים.

כמה דברים שכדאי לדעת:

• ✅ גרירה נעשית באותו בנק, והוא בודק מחדש את הנכס החדש (שמאות) ואת ההכנסות שלכם.
• ✅ אם מכרתם לפני שקניתם, אפשר לגרור זמנית לפיקדון: חלק מכספי המכירה מופקד בבנק כבטוחה, עד שיש דירה חדשה לשעבד.
• ❌ הבנק לא חייב לאשר. אם ההכנסות ירדו או שהנכס החדש בעייתי לרישום, הוא יכול לסרב.

אם הריביות הקיימות שלכם גבוהות מהשוק, אין סיבה לגרור. במקרה כזה בודקים מה עולה לסלק את ההלוואה, ועל זה כתבתי בעמלת פירעון מוקדם.

🗓️ תזמון התשלומים בין שתי העסקאות

כאן רוב העסקאות של משפרי דיור מצליחות או מסתבכות. הרעיון: שלוח התשלומים שאתם מקבלים מהקונה שלכם יזין את לוח התשלומים שאתם משלמים למוכר שלכם.

• ✅ קובעים את מועדי התשלום בשני החוזים זה מול זה, עם מרווח ביטחון ביניהם.
• ✅ מתאמים את מועד הפינוי של הדירה הקיימת למועד הכניסה לחדשה.
• ✅ לוקחים בחשבון שהמשכנתא החדשה משתחררת רק אחרי שהבאתם את ההון העצמי, ושהבנק צריך זמן לאשר. כדאי להחזיק אישור עקרוני ביד לפני שחותמים.
• ❌ לא חותמים על שני חוזים בלי שעורך הדין ומי שמלווה אתכם במשכנתא ראו את שני לוחות התשלומים יחד.

💬 יאללה, בואו נדבר

אם אתם לפני מעבר דירה, שווה לשבת על המספרים לפני שחותמים על משהו: כמה הדירה הקיימת שווה באמת, כמה יישאר ממנה, מה אפשר לקנות, ובאיזה סדר. זה מתאים למי שרק מתחיל לחשוב על מעבר, וגם למי שכבר מצא דירה ורוצה לוודא שהתזמון מחזיק.

אני רוצה לתכנן את המעבר עם עמליה ←

ואם אתם עדיין בשלב של לאסוף מידע 👀, הצטרפו לערוץ הוואטסאפ שלי שבו אני מעדכנת בשינויי רגולציה, בתנודות הריבית, ובשאלות שלקוחות שואלים אותי כל שבוע.

הדלת פתוחה 🌸 — עמליה