כמה משכנתא אפשר לקבל לפי השכר? כך הבנק מחשב
"אנחנו מרוויחים ביחד 22 אלף. כמה משכנתא ניתן לנו?"
הלוואי שהיה מספר אחד שאפשר לענות. 🙂 אבל הבנק לא מחשב לפי השכר לבד. הוא מחשב לפי שאלה אחרת:
כמה מההכנסה הפנויה שלכם ילך כל חודש להחזר המשכנתא.
ברגע שמבינים את החישוב הזה, אפשר להעריך לבד, בקירוב טוב, לאן אתם יכולים להגיע.
📐 הכלל שמתחיל ממנו הכול: יחס החזר מהכנסה
יחס החזר מהכנסה הוא החלק מההכנסה החודשית הפנויה שהולך להחזר המשכנתא. אם נשארים לכם 20,000 ₪ פנויים בחודש וההחזר הוא 6,000 ₪, היחס הוא 30%.
בנק ישראל קבע כאן שני קווים:
- 🚫 50% הוא התקרה. בנק לא רשאי לאשר משכנתא שההחזר שלה גבוה מחצי מההכנסה הפנויה.
- ⚠️ מעל 40% הבנק נדרש להחזיק יותר הון כנגד ההלוואה. במילים פשוטות, ההלוואה הופכת יקרה יותר עבור הבנק.
בגלל הקו השני, בפועל הבנקים עוצרים הרבה לפני התקרה. בקשה שעוברת את ה-40% נתקלת בדרך כלל בריבית גבוהה יותר, בדרישה לביטחונות נוספים, או בבקשה להקטין את הסכום. לכן המספר שכדאי לתכנן לפיו הוא עד 40%, ועדיף פחות.
וההמלצה האישית שלי: זה שהבנק מוכן לאשר, לא אומר שנוח לחיות עם זה. את הגבול שלכם קובעים לפי החיים שלכם, לא לפי התקרה.
💼 איזו הכנסה נספרת
הבנק סופר הכנסה נטו, כלומר מה שנכנס לחשבון אחרי מס וניכויים. לפי ההגדרה של בנק ישראל, הכנסה נספרת רק אם היא עומדת בשלושה תנאים:
- היא משולמת באופן קבוע ושוטף.
- יש מסמך שמוכיח אותה.
- רואים אותה נכנסת לחשבון הבנק.
איך זה נראה בכל סוג הכנסה:
- 👔 שכירים. השכר נטו לפי התלושים, ולצידם דפי חשבון שמראים שהוא נכנס. (רשימת המסמכים המלאה.)
- 🧾 עצמאים. ההכנסה לא נכנסת בסכום קבוע כל חודש, ולכן הבנק נשען על שומות המס השנתיות (הסיכום השנתי מרשות המסים), או על אישור רואה חשבון אם השומה האחרונה עוד לא הוגשה. כתבתי על זה בהרחבה במאמר על משכנתא לעצמאים.
- 🏛️ קצבאות. קצבה קבועה שמשולמת באופן שוטף ויש עליה אישור עומדת עקרונית בשלושת התנאים. אילו קצבאות ייספרו ובאיזה היקף, כל בנק מחליט לפי המדיניות שלו.
- 🏠 שכר דירה שאתם מקבלים. דירה שכבר מושכרת נספרת לפי חוזה השכירות. הכנסה משכירות שעוד לא קיימת יכולה להיספר רק במקרים מסוימים, ועם מקדם ביטחון.
- 🌍 הכנסה מחו"ל. אותם שלושה תנאים חלים גם עליה. הבנק ירצה לראות מסמכים רשמיים, למשל דוחות שהוגשו לרשויות המס במדינה שבה ההכנסה מופקת, ואת הכסף נכנס לחשבון.
ועוד נקודה: הכנסה של בן או בת זוג שגרים איתכם בדירה יכולה להיספר במלואה.
➖ ומה מופחת מההכנסה
"הכנסה פנויה" היא ההכנסה נטו פחות ההתחייבויות הקבועות. לפי כללי בנק ישראל מפחיתים:
- 💳 הלוואות קיימות שנותרו להן יותר מ-18 חודשים: הלוואת רכב, הלוואה מהבנק, משכנתא על נכס אחר.
- 👨👧 מזונות שאתם משלמים.
- 🏘️ שכר דירה שאתם משלמים, אם אתם לא עומדים לגור בדירה שאתם קונים.
מה לא מופחת בחישוב הפיקוחי? הוצאות המחיה השוטפות: אוכל, גנים, חוגים, דלק. הבנק לא מוריד אותן מהנוסחה, וזו בדיוק הסיבה שאתם צריכים לעשות את החשבון הזה בעצמכם.
ומכאן גם ההבנה שהלוואה קטנה שמכבידה על ההחזר החודשי יכולה להקטין את המשכנתא יותר ממה שנדמה. לפעמים כדאי לסגור אותה או לסדר אותה לפני שמגישים בקשה.
רוצה לדעת כמה משכנתא אוכל לקבל ←
🧮 דוגמת חישוב
זו המחשה חשבונית של הכלל בלבד, עם מספרים עגולים שבחרתי לצורך ההסבר.
- הכנסה נטו של שני בני הזוג: 22,000 ₪
- הלוואת רכב שנותרו לה שלוש שנים: 2,000 ₪ בחודש
- הכנסה פנויה: 22,000 פחות 2,000 = 20,000 ₪
| יחס החזר | החזר חודשי |
|---|---|
| 30% | 6,000 ₪ |
| 40% | 8,000 ₪ |
| 50% (התקרה) | 10,000 ₪ |
ועכשיו אותו חישוב בלי הלוואת הרכב: ההכנסה הפנויה היא 22,000 ₪, ו-40% ממנה הם 8,800 ₪. הלוואה של 2,000 ₪ בחודש הורידה 800 ₪ מההחזר שהבנק מוכן לאשר.
שימו לב מה הדוגמה לא אומרת: היא לא אומרת כמה משכנתא זה. לזה צריך עוד שני נתונים, התקופה והריבית.
⏳ איך תקופת ההלוואה משנה את הסכום
אותו החזר חודשי יכול לשרת הלוואה קטנה או גדולה. תלוי על כמה שנים פורסים אותה.
- 📈 תקופה ארוכה יותר: כל תשלום קטן יותר, ולכן אותו החזר חודשי מספיק להלוואה גדולה יותר.
- 💸 המחיר: משלמים ריבית על יותר שנים, כך שהסכום הכולל שתחזירו לבנק גדל.
התקרה שקבע בנק ישראל היא 30 שנה.
הנתון השני הוא הריבית, והיא תלויה בתמהיל, כלומר בחלוקה של ההלוואה למסלולים (ריבית קבועה או משתנה, צמודה למדד או לא). ריביות משתנות מבנק לבנק ומחודש לחודש, ולכן לא אכתוב כאן מספר. מה שחשוב לזכור: במסלולים שהריבית בהם משתנה או שצמודים למדד, ההחזר יכול לעלות עם השנים. מי שמתכנן בדיוק על הקצה ביום הראשון, משאיר לעצמו מעט מקום לתזוזה. הרחבתי על זה במאמר על תמהיל משכנתא.
🏠 ומה הקשר להון העצמי
גם אם השכר מאפשר החזר גבוה, יש מגבלה שנייה שלא קשורה להכנסה בכלל: אחוז המימון. זה החלק ממחיר הדירה שהבנק מוכן לממן.
- 🔑 דירה יחידה: עד 75%
- 🔄 דירה חלופית: עד 70%
- 📈 דירה להשקעה: עד 50%
את השאר מביאים מהון עצמי. על דירה יחידה של 2 מיליון ₪ הבנק יממן לכל היותר 1.5 מיליון, גם אם לפי השכר יכולתם לעמוד בהחזר על יותר.
שתי המגבלות פועלות יחד, והנמוכה מביניהן קובעת:
- ✅ יש שכר גבוה אבל מעט הון עצמי? ההון העצמי הוא מה שיגביל אתכם.
- ✅ יש הון עצמי יפה אבל הכנסה נמוכה? ההחזר החודשי הוא מה שיגביל.
על מה נחשב הון עצמי ואיך משלימים אותו כתבתי במאמר על הון עצמי למשכנתא.
רוצים לראות את שתי המגבלות על המספרים שלכם? במחשבון באתר מזינים הכנסה, התחייבויות והון עצמי, ומקבלים הערכה של ההחזר האפשרי ושל מחיר הדירה שבטווח. המחשבון נותן כיוון. את המספר הסופי קובע הבנק, אחרי שראה מסמכים.
💬 יאללה, בואו נדבר
עכשיו אתם יודעים איך הבנק מחשב, וזה כבר שם אתכם במקום טוב יותר מול כל הצעה שתקבלו.
אם אתם רוצים לעבור על המספרים שלכם יחד, להבין איזו הכנסה תיספר ומה כדאי לסדר לפני שמגישים בקשה, אשמח לעשות את זה בשיחת היכרות. היא מתאימה לשכירים, לעצמאים, ולכל מי שרוצה לדעת מה התקציב שלו לפני שמתחילים לחפש דירה.
אני רוצה שיחת היכרות עם עמליה ←
ואם אתם עדיין בשלב של לאסוף מידע 👀 — הצטרפו לערוץ הוואטסאפ שלי שבו אני מעדכנת בשינויי רגולציה, בתנודות הריבית, ובשאלות שלקוחות שואלים אותי כל שבוע.
הדלת פתוחה 🌸 — עמליה