כמה כסף אפשר לקבל במשכנתא הפוכה? אחוזי מימון לפי גיל
השאלה הראשונה שכולם שואלים היא "כמה נקבל?". התשובה הכנה: פחות ממה שרוב האנשים מדמיינים, והרבה מאוד תלוי בגיל.
נניח שיש לכם דירה של 2.5 מיליון ₪ ואתם בני 65. מיליון שקל כנראה לא יהיה שם. סביר יותר שמדובר ב-500 עד 750 אלף. ובגיל 80, על אותה דירה בדיוק, הסכום יכול להגיע ל-1 עד 1.25 מיליון. 🎯
אותם קירות, אותו נוף מהמרפסת, ופער של חצי מיליון. בואו נבין למה, ואיך מעריכים את המספר שלכם.
(פעם ראשונה שאתם שומעים על המוצר? התחילו מהמדריך המלא למשכנתא הפוכה.)
🎂 למה הגיל קובע כמעט הכל?
במשכנתא הפוכה אין החזר חודשי. הגוף המלווה מקבל את הכסף בחזרה רק כשהדירה נמכרת, כשעוברים לגור באופן קבוע במקום אחר (למשל דיור מוגן), או אחרי פטירת הלווה האחרון.
עד אז הריבית נצברת לתוך החוב. ככל שהלווה צעיר יותר, צפויות יותר שנים של צבירה, והחוב צפוי לגדול יותר עד יום הפירעון.
החשבון של הגוף המלווה פשוט: הוא רוצה שגם אחרי כל שנות הריבית, החוב עדיין ייכנס בתוך שווי הדירה. לכן לבן 60 הוא נותן אחוז נמוך, ולבן 85 אחוז גבוה בהרבה. זה לא עניין של אמון בכם. זה עניין של כמה שנים הכסף צפוי לעבוד. ⏳
📊 טבלת משכנתא הפוכה: אחוזי מימון לפי גיל
לפני הטבלה, משפט אחד חשוב: אלה טווחים אינדיקטיביים של השוק, לא הצעה. כל גוף עובד עם טבלה משלו, והאחוזים משתנים בין גופים ולאורך זמן.
| גיל הלווה הצעיר | אחוז מימון משוער משווי הדירה |
|---|---|
| 60 | 15%–25% |
| 65 | 20%–30% |
| 70 | 25%–35% |
| 75 | 30%–40% |
| 80 | 35%–45% |
| 85 | 42.5%–52.5% |
| 90 ומעלה | 50%–60% |
כמה נקודות עוגן מהשוק: בהפניקס מדברים על טווח של 15% עד 60% לפי הגיל. כלל מפרסמת באתר שלה טבלה מלאה: 20% בגיל 55, עוד נקודת אחוז על כל שנה עד 45% בגיל 80, ומשם עלייה מהירה יותר עד 60% בגיל 90. רוב הגופים מתחילים מגיל 60, וחלקם כבר מ-55. הטבלה שלמעלה היא טווח משוער של השוק, בשביל סדר גודל ולא יותר.
ועוד נתון קטן ומעניין: הגיל הממוצע שבו לוקחים משכנתא הפוכה בישראל הוא סביב 70 עד 72 (לפי מנכ"ל הראל 60+, בראיון ל-TheMarker ב-2024). כלומר רוב האנשים נמצאים בשורה של 25% עד 35%.
רוצים לראות את הטווח על הדירה שלכם? במחשבון משכנתא הפוכה מזינים שווי דירה וגיל ומקבלים סכום משוער. 🧮
🏠 ומה זה אומר בשקלים? שלוש דירות לדוגמה
אותה טבלה, מתורגמת לכסף. הסכומים הם הדגמה לפי הטווחים שלמעלה, לפני עלויות כמו פתיחת תיק ושמאות.
| גיל | דירה של 1.5 מיליון ₪ | דירה של 2.5 מיליון ₪ | דירה של 4 מיליון ₪ |
|---|---|---|---|
| 60 | 225–375 אלף | 375–625 אלף | 600 אלף–1 מיליון |
| 65 | 300–450 אלף | 500–750 אלף | 800 אלף–1.2 מיליון |
| 70 | 375–525 אלף | 625–875 אלף | 1–1.4 מיליון |
| 75 | 450–600 אלף | 750 אלף–1 מיליון | 1.2–1.6 מיליון |
| 80 | 525–675 אלף | 875 אלף–1.125 מיליון | 1.4–1.8 מיליון |
| 85 | 640–790 אלף | 1.06–1.31 מיליון | 1.7–2.1 מיליון |
| 90+ | 750–900 אלף | 1.25–1.5 מיליון | 2–2.4 מיליון |
שלוש הערות על הטבלה:
משכנתא הפוכה בגיל 70, כמה מקבלים? על דירה של 2.5 מיליון מדובר בסביבות 625 עד 875 אלף. מכובד, אבל רחוק מ"חצי דירה".
משכנתא הפוכה בגיל 80. פה האחוזים כבר גבוהים, ועל דירה של 2.5 מיליון אפשר להגיע לסביבות מיליון ומעלה. בגילאים האלה חלק מהגופים מבקשים גם אישור רפואי (בהפניקס, למשל, מגיל 80).
דירה של 4 מיליון. הסכומים בטבלה יוצאים גבוהים, אבל בנכסים יקרים שווה לשאול כבר בהתחלה אם יש לגוף תקרה לסכום ההלוואה. 🧐
👫 בני זוג? הגיל של הצעיר מביניכם קובע
זו אחת ההפתעות שחוזרות בשיחות הראשונות.
קחו זוג לדוגמה: הוא בן 80, היא בת 70, דירה של 2.5 מיליון. אם היה קובע הגיל שלו, מדובר בסביבות מיליון עד 1.25 מיליון. בפועל קובע הגיל שלה, כלומר 625 עד 875 אלף.
למה? כי ההלוואה ממשיכה כל עוד אחד מבני הזוג גר בבית. אם הוא הולך לעולמו, היא נשארת לגור בדירה, והחוב ממשיך לצבור ריבית. הגוף המלווה מחשב לפי מספר השנים הצפוי הארוך יותר, כלומר לפי הצעיר.
וזה בדיוק מה שאתם רוצים: שבן הזוג שנשאר ימשיך לגור בבית שלו בלי שאף אחד יבקש ממנו לעזוב. 🌿
יש מי ששואל אם אפשר להשאיר את בן הזוג הצעיר מחוץ להלוואה כדי לקבל יותר. זו שאלה עם השלכות כבדות על הזכות שלו להמשיך לגור בבית, ושווה לבדוק אותה עם עו"ד לפני שבכלל מתקרבים אליה.
📏 שווי נכס מינימלי וסכום הלוואה מינימלי
שני ספים שכדאי להכיר לפני שמתלהבים:
שווי נכס מינימלי. אצל כמה גופים הרף עומד בסביבות מיליון ₪.
סכום הלוואה מינימלי. בכלל, למשל, ההלוואה המינימלית היא 250 אלף ₪.
עכשיו תסתכלו שוב על הטבלה. דירה של 1.5 מיליון בגיל 60 נותנת 225 עד 375 אלף, והקצה התחתון כבר מתחת ל-250 אלף. דירה של מיליון בגיל 60 נותנת בערך 150 עד 250 אלף, כלומר אצל חלק מהגופים זה פשוט לא יעבור את הרף. 🤷♀️
ועוד דבר: המספר שקובע הוא השמאות. לא מה שהשכן מכר בו, ולא המודעה שראיתם ביד2.
אני רוצה שיחת היכרות עם עמליה ←
💡 למה לפעמים חכם לקחת פחות מהמקסימום
הטבלה מראה כמה אפשר לקבל. היא לא אומרת כמה כדאי.
כל שקל שמושכים מתחיל לצבור ריבית מאותו יום. נניח שאתם צריכים 300 אלף, אבל זכאים ל-600 אלף. בהדגמה של חוב שגדל ב-6% בשנה (ריבית ועוד הצמדה):
| נלקח היום | אחרי 5 שנים | אחרי 10 שנים | אחרי 15 שנים |
|---|---|---|---|
| 300,000 ₪ | 401,000 ₪ | 537,000 ₪ | 719,000 ₪ |
| 600,000 ₪ | 803,000 ₪ | 1,075,000 ₪ | 1,438,000 ₪ |
אחרי 10 שנים, ההבדל הוא יותר מחצי מיליון שקל. ואם 300 אלף מתוך ה-600 ישבו בפיקדון, הם כמעט תמיד ירוויחו פחות ממה שהם עולים לכם בחוב. 💸
ויש עוד סיבות לקחת רק את מה שצריך:
- ✅ נשאר יותר שווי פנוי בבית, לצרכים שיגיעו בהמשך (סיעוד, מטפל, דיור מוגן)
- ✅ נשארת יותר גמישות אם תרצו בעתיד למכור ולעבור
- ✅ נשאר יותר לילדים בסוף הדרך
- ❌ מה שמושכים "ליתר ביטחון" עולה ריבית מהיום הראשון, גם אם לא נגעתם בו
(טבלה מלאה של כמה החוב גדל בריביות שונות, ואיך מקטינים אותו, במאמר על ריבית משכנתא הפוכה.)
💰 הכל ביום אחד, בפעימות או כל חודש?
גם צורת קבלת הכסף משנה את סוף הסיפור.
סכום חד-פעמי. מתאים לצורך גדול ומוגדר: עזרה לילד בהון עצמי לדירה, סגירת חובות, פיקדון לדיור מוגן. הכסף כולו מתחיל לצבור ריבית מהיום הראשון. (על עזרה לילדים כתבתי בנפרד: משכנתא הפוכה כדי לעזור לילדים לקנות דירה.)
פעימות. מושכים חלק עכשיו, ועוד חלקים כשצריך. הריבית רצה רק על מה שכבר נמשך. בכלל, לדוגמה, המשיכה הראשונה היא לפחות 250 אלף ₪, והבאות 50 אלף ₪ כל אחת.
תשלום חודשי או תקופתי. מתאים למי שצריך השלמת הכנסה קבועה ולא סכום גדול. החוב נבנה בהדרגה, ולכן גדל לאט יותר בשנים הראשונות.
לא כל גוף מציע את כל הצורות, והתנאים של כל אחת שונים. זה בדיוק אחד הדברים שמשווים בין הצעות. 📋
🧾 אז מה המספר המדויק שלכם?
את המספר המדויק נותנים רק שני דברים: שמאות של הדירה, והצעה כתובה מהגוף המלווה. כל השאר, כולל הטבלאות כאן, זה סדר גודל.
ובגלל שכל גוף עובד עם טבלה משלו, ההבדל בין הצעות יכול להיות משמעותי. לכן אף פעם לא מסתפקים בהצעה אחת. שווה לדעת שגם בנקים מציעים מוצרים דומים (בלאומי, למשל, "משכנתא זהב" עד 50% משווי הבית), עם תנאים ותקופה משלהם. ההשוואה המלאה במאמר משכנתא הפוכה: בנק או חברת ביטוח.
ולפני שמשהו נחתם, עברו על השאלות לשאול לפני שחותמים על משכנתא הפוכה, ועל למי משכנתא הפוכה מתאימה, ולמי ממש לא.
💬 יאללה, בואו נדבר
אם אתם בני 60+ עם דירה, או הילדים של מי שכזה, ורוצים לדעת כמה אפשר לקבל וכמה באמת כדאי לקחת, זה בדיוק מה שאני עושה. אני יושבת עם כל המשפחה, עוברת איתכם על המספרים מול כמה גופים, ובונה סכום ומסלול שכולם מבינים. שיחת היכרות ללא עלות, בלי מחויבות.
אני רוצה שיחת היכרות עם עמליה ←
ואם אתם עדיין בשלב האיסוף 👀, הצטרפו לערוץ הוואטסאפ שלי שבו אני מעדכנת על שינויים בשוק ועונה על שאלות שלקוחות שואלים אותי כל שבוע.
הדלת פתוחה 🌸 — עמליה