תעודת זכאות של משרד הבינוי והשיכון: מה היא נותנת, ולמי

"תוציאו תעודת זכאות, זה כסף מהמדינה."

כמעט כל מי שקונה דירה ראשונה שומע את המשפט הזה בשלב כלשהו. מההורים, מחבר בעבודה, מהבנקאי. ואז מתחיל הבלבול: זכאות למה בדיוק? זה מענק או הלוואה? וזה אותו דבר כמו ההרשמה להגרלות?

אז בואו נדייק כבר מההתחלה. 🙂

תעודת זכאות היא לא כסף. היא מסמך שמאשר שאתם עומדים בתנאים של המדינה, והיא פותחת דלתות: להלוואה בתנאים שקבעה המדינה, להגרלות של דירה בהנחה ולמסלולי סיוע נוספים.

📄 מה זו בעצם תעודת זכאות?

זה מסמך שמנפיק משרד הבינוי והשיכון. הוא מאשר שאתם זכאים לסיוע בדיור ומפרט איזה סיוע מגיע לכם ובאילו תנאים.

מה שמבלבל הוא שבפועל יש שני מסלולים, עם שתי תעודות:

• 🏦 תעודת זכאות למשכנתא. איתה מקבלים את הלוואת הזכאות, שהיא חלק מהמשכנתא.
• 🎟️ אישור זכאות לתוכנית דירה בהנחה. איתו נרשמים להגרלות (מה שנקרא בעבר מחיר למשתכן).

התנאים בשני המסלולים דומים אבל לא זהים, וזה חשוב בסעיף הבא.

👥 מי זכאי?

תנאי הבסיס הוא להיות "חסרי דירה". וכאן ההבדל הראשון בין המסלולים:

• להלוואת זכאות: מי שאין ולא היו לו זכויות בדירה בעשר השנים שקדמו לבקשה.
• להגרלות דירה בהנחה: מי שאין ולא היה לו יותר משליש דירה בשלוש השנים האחרונות.

ומי יכול להגיש?

• ✅ זוגות, נשואים או כאלה שעומדים להינשא בקרוב.
• ✅ הורים עצמאיים (חד-הוריים) עם ילד עד גיל 21.
• ✅ יחידים. להגרלות מגיל 35. להלוואת זכאות הניקוד מתחיל להיצבר בכל הארץ מגיל 30.
• ✅ עולים חדשים, עם ניקוד מינימלי מובטח. הרחבתי על זה במאמר על משכנתא לעולים.
• ✅ אנשים עם מוגבלות, במקרים מסוימים כבר מגיל 21.

הפרטים המלאים, כולל חריגים, נבדקים מול המסמכים שלכם בזמן ההנפקה. אם אתם יחידים ורוצים להבין את התמונה הרחבה, כתבתי על זה במאמר על משכנתא ליחיד.

🔢 איך נקבע הניקוד, ומה הוא נותן?

הלוואת הזכאות עובדת בשיטת ניקוד. כל נתון בחיים שלכם שווה נקודות:

• מספר שנות נישואין (או, ליחידים, הגיל).
• מספר הילדים.
• מספר האחים והאחיות.
• שירות בצה"ל או שירות לאומי.

ככל שצוברים יותר נקודות, סכום ההלוואה גדל.

יש קבוצות שמקבלות ניקוד מינימלי שמבטיח להן זכאות, בלי קשר לצבירה: עולים, אנשים עם מוגבלות, הורים עצמאיים, ומשפחות שקונות ביישובי עדיפות לאומית א'. כל השאר, כלומר רוב הזוגות והיחידים, זכאים רק אם צברו מספיק נקודות. לכן יש זוגות צעירים בלי ילדים שיגלו שהם חסרי דירה לכל דבר, ועדיין לא מגיעים לרף של ההלוואה. זה לא אומר שעשיתם משהו לא נכון. זה פשוט אופן החישוב. רף הכניסה עומד על כ-600 נקודות, והסכומים נעים בין עשרות אלפי שקלים לכ-200 אלף ש"ח.

ומה התנאים של ההלוואה עצמה?

• ריבית קבועה וצמודה למדד. צמודה למדד פירושו שיתרת ההלוואה מתעדכנת לפי מדד המחירים לצרכן: כשהמדד עולה, גם החוב עולה.
• גובה הריבית: חצי אחוז מתחת לריבית הממוצעת על משכנתאות שמפרסם בנק ישראל, ובכל מקרה לא יותר מ-3%.
• תקופה: עד 30 שנה, לבחירתכם.
• בלי עמלת פירעון מוקדם. אפשר להחזיר את ההלוואה מתי שרוצים בלי קנס. על החלק המשלים של המשכנתא, זה שמגיע מהבנק, חלה הפחתה בעמלה.

📍 הלוואת מקום ותוספות נוספות

מעבר להלוואה הבסיסית יש תוספות לקבוצות מסוימות: תוספת בגין שירות צבאי או לאומי, תוספות לעולים, ותוספות למי שקונה באזורים מסוימים.

הלוואת מקום היא אחת מהן. זו הלוואה נוספת למי שרוכש דירה ביישוב שהמדינה הגדירה כאזור עדיפות לאומית.

וכאן צריך להיזהר מההנחה ש"תוספת מהמדינה" היא תמיד הטבה. בסקירה של מרכז המחקר והמידע של הכנסת מ-2023, הריבית על התוספת הזו הייתה 4.5%, גבוהה מזו של הלוואת הזכאות הבסיסית, והכותבים ציינו שהיא לא בהכרח כדאית. לכן לפני שלוקחים בודקים את התנאים העדכניים מול מה שהבנק מציע.

רוצה לבדוק מה הזכאות שווה במשכנתא שלנו ←

🖊️ איך מוציאים תעודת זכאות?

תעודת זכאות למשכנתא מנפיקים דרך הבנקים למשכנתאות. אפשר לעשות את זה עוד לפני שמצאתם דירה, ולפני שהגשתם בקשה למשכנתא. ההנפקה כרוכה בעמלה של כמה עשרות שקלים לפי תעריפון הבנק. בלאומי ובדיסקונט, למשל, מדובר ב-60 ש"ח, ויש בנקים שמוותרים עליה ללקוחות שלוקחים אצלם משכנתא.

אישור זכאות להגרלות מנפיקים דרך חברות ההרשמה שפועלות מטעם משרד הבינוי והשיכון, אונליין או בסניף. השירות המקוון מתאים למקרים שבהם לא צריך לצרף מסמכים. לפי אתר חברת מעוף, העלות היא 200 ש"ח, והטיפול נמשך עד 10 ימי עבודה.

שתי התעודות תקפות לשנה.

עצה מעשית: אל תחכו לרגע האחרון, כי ההנפקה לוקחת זמן.

ומה הקשר להגרלות דירה בהנחה?

בלי אישור זכאות בתוקף אי אפשר להירשם להגרלות. אבל האישור הוא רק כרטיס הכניסה. השאלה אם התוכנית מתאימה לכם היא שאלה אחרת, וכתבתי עליה במאמר דירה בהנחה, האם אתם מתאימים. ואם כבר זכיתם, המדריך שלי לזוכים נמצא כאן: זכיתי בדירה בהנחה, מה עושים עכשיו.

⚖️ אז הלוואת הזכאות משתלמת?

התשובה תלויה בהשוואה אחת: מה הריבית שהבנק מציע לכם היום במסלול דומה, כלומר ריבית קבועה וצמודה למדד.

אם הבנק מציע לכם ריבית גבוהה מתקרת הזכאות, יש להלוואה ערך. אם ההצעה של הבנק קרובה, הערך קטן. כדי להבין את סדר הגודל: באותה סקירה של הכנסת מ-2023 חושבה הלוואה בסכום הבסיסי ל-30 שנה, בהנחות ריבית ואינפלציה של אותה תקופה, וההטבה יצאה בסביבות 21 אלף ש"ח על כל חיי ההלוואה, כ-43 ש"ח בחודש בתחילתה.

כלומר זו הטבה צנועה, לא משהו שמשנה את העסקה. ועדיין יש בה יתרונות:

• ✅ פירעון מוקדם בלי עמלה, שנותן גמישות אם תרצו למחזר או לסגור בעתיד.
• ✅ ריבית קבועה, שלא תשתנה לאורך התקופה.
• ❌ ההצמדה למדד, שמגדילה את החוב כשיש אינפלציה.

איך משווים בפועל? מבקשים מהבנק הצעה למסלול קבוע וצמוד למדד לאותה תקופה, ומניחים אותה ליד תנאי הזכאות. זו השוואה של תפוחים לתפוחים. להשוות את הלוואת הזכאות למסלול פריים או למסלול לא צמוד זו טעות נפוצה, כי אלה מסלולים עם סיכונים אחרים לגמרי.

ושימו לב גם לסכום. כשהזכאות שלכם היא כמה עשרות אלפי שקלים מתוך משכנתא של מיליון ומעלה, ההשפעה על ההחזר החודשי קטנה מאוד, לכאן או לכאן.

לכן ההחלטה מתקבלת כחלק מבניית המשכנתא כולה, ולא בנפרד. על איך מחלקים את ההלוואה בין מסלולים כתבתי במאמר על תמהיל משכנתא.

💬 יאללה, בואו נדבר

אם אתם לפני דירה ראשונה ורוצים להבין מה מגיע לכם ואיך זה משתלב במשכנתא, אני מזמינה אתכם לשיחת היכרות. נעבור יחד על הזכאות, על ההון העצמי ועל ההחזר החודשי שמתאים לכם.

רוצה לבנות משכנתא לדירה ראשונה ←

ואם אתם עדיין בשלב של לאסוף מידע 👀, הצטרפו לערוץ הוואטסאפ שלי שבו אני מעדכנת בשינויי רגולציה, בתנודות הריבית, ובשאלות שלקוחות שואלים אותי כל שבוע.

הדלת פתוחה 🌸 — עמליה