מ-1.10.2026: הבנק מחבר את המשכנתא הקיימת להלוואה החדשה על הדירה
אם יש לכם משכנתא ואתם חושבים על הלוואה נוספת על אותה דירה, לשיפוץ, לעזרה לילדים או לסגירת הלוואות יקרות, יש כלל חדש שכדאי להכיר לפני שמגישים בקשה. 🏠
ב-1 באוקטובר 2026 נכנס לתוקף שינוי בהוראה 329 של בנק ישראל, ההוראה שקובעת לבנקים את המגבלות על הלוואות לדיור. השינוי פורסם בחוזר מפברואר 2026, היה אמור להתחיל ביולי, ונדחה בשלושה חודשים.
בשורה אחת: כשמבקשים הלוואה נוספת על דירה שכבר רשומה עליה משכנתא, הבנק מחבר את שני ההחזרים יחד ובודק אותם מול ההכנסה שלכם.
📐 קודם כל, מה זה יחס החזר?
יחס החזר הוא החלק מההכנסה החודשית הפנויה שהולך להחזר ההלוואה. הכנסה פנויה היא ההכנסה נטו, אחרי שמורידים ממנה התחייבויות קבועות שנשארו להן יותר מ-18 חודשים.
לבנק ישראל יש כאן שני מספרים:
- 🛑 50% היא התקרה. מעליה הבנק לא רשאי לאשר הלוואה לדיור.
- ⚠️ 40% הוא הרף שמעליו ההלוואה יקרה יותר לבנק עצמו, כי הוא נדרש להחזיק מולה יותר הון. לכן בנקים נוטים להקשיח תנאים מעל הרף הזה.
הרחבתי על החישוב הבסיסי במאמר כמה משכנתא אפשר לקבל לפי השכר.
🔄 מה בדיוק השתנה?
המספרים 50% ו-40% לא השתנו. מה שהשתנה הוא מה נכנס לחישוב.
עד עכשיו: ההחזר של המשכנתא הקיימת ירד מההכנסה, כמו כל הוצאה קבועה. את ההלוואה החדשה בדקו לבדה, מול מה שנשאר.
מ-1.10.2026: ההחזר החודשי שנבדק הוא הסכום של ההלוואה החדשה יחד עם כל ההלוואות הקודמות שרשומות על אותה דירה. זה כולל הלוואות מבנק אחר או מגוף אחר, כל עוד נשארו להן יותר מ-18 חודשים. והסכום הזה נבדק מול ההכנסה כולה.
זה נשמע כמו הבדל טכני. בפועל הוא משנה את התוצאה.
🧮 דוגמת חישוב
המספרים כאן נבחרו לצורך המחשה בלבד. משפחה עם הכנסה פנויה של 20,000 ש"ח בחודש, והחזר משכנתא קיימת של 6,000 ש"ח.
| החישוב הקודם | החישוב החדש | |
|---|---|---|
| ההכנסה שמולה בודקים | 14,000 | 20,000 |
| מה נספר כהחזר | רק ההלוואה החדשה | החדשה + 6,000 הקיימים |
| מקום להחזר חדש ברף 40% | עד 5,600 | עד 2,000 |
| מקום להחזר חדש בתקרת 50% | עד 7,000 | עד 4,000 |
אותה משפחה, אותה הכנסה, אותה דירה. המקום להחזר חודשי נוסף קטן, ואיתו גם סכום ההלוואה שאפשר לקבל או התקופה שצריך לפרוס עליה.
רוצה לבדוק מה זה אומר על הדירה שלי ←
👥 על מי זה משפיע, ועל מי לא
מושפעים:
- ✅ בעלי דירה עם משכנתא קיימת שמבקשים הלוואה לכל מטרה בשעבוד הנכס.
- ✅ מי שרוצה להגדיל משכנתא או לקחת משכנתא שנייה.
- ✅ מי שמממן שיפוץ דרך הדירה.
לא מושפעים:
- ❌ רוכשי דירה ראשונה, שאין להם הלוואה קודמת על הנכס.
- ❌ בעלי דירה בלי משכנתא. אין מה לחבר.
- ❌ מי שכבר לקח את ההלוואה לפני המועד. הכלל חל על הלוואות שניתנות מ-1.10.2026.
🚪 מה נשאר מחוץ לכלל
שני סוגי הלוואות היו פטורים ממגבלת יחס ההחזר גם קודם, ונשארו פטורים:
- הלוואה לכל מטרה עד 120,000 ש"ח. הבנק עדיין בודק שאתם מסוגלים להחזיר, אבל לא לפי המגבלה הזו.
- הלוואת גישור שהתקופה המקורית שלה היא עד שלוש שנים. זו הלוואה זמנית, למשל בין קניית דירה חדשה למכירת הישנה. כתבתי עליה במאמר על משפרי דיור.
ועוד דבר שלא השתנה לרעה: אותו חוזר קבע באופן קבוע שאפשר לקבל הלוואה לכל מטרה עד 70% משווי הדירה, בתנאי שהחלק שמעל 50% לא עולה על 200,000 ש"ח. עד אז זו הייתה הקלה זמנית.
🧩 ומה עם איחוד הלוואות?
כאן חשוב להבחין בין שני מצבים.
הלוואה נוספת לצד המשכנתא. המשכנתא נשארת כמו שהיא, ולידה נפתחת הלוואה חדשה שסוגרת את ההלוואות האחרות. במצב הזה שני ההחזרים מתחברים, לפי הכלל החדש.
משכנתא אחת חדשה במקום הכל. ההלוואה החדשה פורעת גם את המשכנתא הקיימת וגם את ההלוואות האחרות. נשאר החזר אחד, והוא זה שנבדק מול ההכנסה. ההלוואות שנסגרו כבר לא יורדות ממנה.
איזה מבנה נכון תלוי בתנאים של המשכנתא שיש לכם היום, בעמלות היציאה ממנה ובריביות שתקבלו עכשיו. לפעמים חבל לפרק משכנתא טובה, ולפעמים דווקא האיחוד המלא הוא מה שמסדר את החודש. על השיקולים כתבתי באיחוד הלוואות דרך משכנתא, כן או לא, ואפשר לקבל כיוון ראשוני במחשבון האיחוד.
📋 מה כדאי לבדוק לפני שמגישים בקשה
- 📝 רשימה של כל מה שרשום על הדירה. משכנתא, הלוואה בדרגה שנייה, הלוואה מגוף אחר. הכל נספר.
- 📅 כמה זמן נשאר לכל הלוואה. הלוואה שמסתיימת בתוך 18 חודשים לא נכנסת לחישוב.
- 💰 ההכנסה שהבנק יכיר בה. לא כל הכנסה נספרת, וזה משפיע על התוצאה לא פחות מההחזרים.
- 🔢 סכום כל ההחזרים מול ההכנסה. אם אתם מתקרבים ל-40%, כדאי לדעת את זה לפני הבנק.
- 🏦 יותר מהצעה אחת. התקרה זהה בכל הבנקים, אבל המדיניות שלהם מתחתיה שונה.
ואם בבנק אמרו לכם לא, זה עדיין לא אומר שהצעד הבא הוא הלוואה יקרה במקום אחר. לפני שחותמים על הלוואה חוץ בנקאית, שווה לבדוק אם מבנה אחר של הבקשה היה עובר.
💬 יאללה, בואו נדבר
אם יש לכם דירה, גם עם משכנתא קיימת, ואתם שוקלים הלוואה נוספת או איחוד הלוואות, אשמח לעבור איתכם על המספרים ולראות מה אפשרי לפי הכללים החדשים. שיחת היכרות קצרה, בלי מחויבות.
אני רוצה שיחת היכרות עם עמליה ←
ואם אתם עדיין בשלב של לאסוף מידע 👀 — הצטרפו לערוץ הוואטסאפ שלי שבו אני מעדכנת בשינויי רגולציה, בתנודות הריבית, ובשאלות שלקוחות שואלים אותי כל שבוע.
הדלת פתוחה 🌸 — עמליה